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  • 债权转让,未通知债务人,转让对债务人不发生效力;怎么通知?

    合伙指南 | 作者:李立律师

    这是李立律师博客和合伙指南公众号436篇文字

    债权转让,未通知债务人,转让对债务人不发生效力;怎么通知?


    转让自己的债权,是一种法律权利,也是一种自由;但是,在转让自己的债权时,如果不通知债务人,债权转让对债务人不发生效力。

    1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第八十条规定,债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销,但经受让人同意的除外。

    另外,《合同法》规定了某些债权不得转让。《合同法》第七十九条规定,债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人,但有下列情形之一的除外:
    (一)根据合同性质不得转让;
    (二)按照当事人约定不得转让;
    (三)依照法律规定不得转让。

    明年,即2021年1月1日起,上述《合同法》将失效,《中华人民共和国民法典》正式施行。在《民法典》第五百四十六条中规定,债权人转让债权,未通知债务人的,该转让对债务人不发生效力。债权转让的通知不得撤销,但是经受让人同意的除外。

    《民法典》关于债权转让时通知债务人的规定,与《合同法》内容一致,没有立法上的变化。《民法典》关于某些债权不得转让的规定,也与《合同法》相同。

    “债权人转让债权,未通知债务人的,该转让对债务人不发生效力。”,这个条款看似文字挺简单的,但是在法律学术界有大量的相关的研究和论文。在实务中,也并不是那么确定的,在法律实务理解方面存在着不确定性。比如:

    • 什么是“通知”?
    • “通知”是发出为准还是送达为准?
    • 什么叫做“对债务人不发生效力”?
    • 不通知债务人,债权转让究竟有没有生效?
    • 对债务人不发生效力,那么债务人该向谁偿还债务?假如债务人向债权受让人偿还债务,算不算数?
    • 在没有通知的前提下,受让了债权的人,也就是债权受让人能不能起诉债务人要求偿还债务呢?
    • 起诉算不算通知?能不能公告通知?是不是公告一登报就算送达通知?

    今天就从实务角度来盘点一下,然后看看实务中有没有更好的解决方案,避开司法理解并不是那么统一明确的麻烦。

    先从比较统一明确的内容说起。

    1. 在债权转让这个民事法律行为中,当事人是出让方和受让方,债务人并不是这个债权转让的当事人。
      这就类似于在有限责任公司的股权转让时,股权转让合同中通常会必须及时向企业登记机关进行变更登记的的内容,也会有取得公司其他股东放弃优先购买权的同意的内容。但是,在这个股权转让的合同关系中,其他股东并不是当事人,企业登记机关也不是当事人。
    2. 债权人转让债权,不需要债务人的同意。
    3. 转让的是纯粹的债权,而不是债权和债务的组合体,也就是不是将合同的权利义务概括转移。例如,通常来说,一份常见的双务性质的合同,任何一方不仅有权利,也有义务,因此,假如将整个合同转让给他人,由于其中包括债务的转让,所以必须取得另一方的同意。
    4. 通知或不通知债务人,不影响债权转让本身的成立和效力,也不影响债权出让人与债权受让人之间关于债权转让而达成的合同或协议的效力。
    5. 通知,应当是发生在债权已经转让的前提下。
    6. 所谓“对债务人不发生效力”,是指债务人在没有得到通知的情况下,有权拒绝向债权受让人履行债务,仍然向原债权人(也就是债权出让人)履行债务。
    7. 根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十九条的规定,债权转让的,应当认定诉讼时效从债权转让通知到达债务人之日起中断。

    不是太明确的,大概主要是2点:一是谁来通知,二是怎么通知算是通知了。

    关于谁来通知,也就是通知可以由谁来作出。有一种比较传统的司法理解是这个通知只能由债权出让人来作出。从逻辑上也是很正确的,因为债务人本来就只是与债权人存在债权债务的双方当事人,由一方当事人来通知另一方当事人,既是权利行使的表现,也有可信度,债务人容易确认通知的真实性。

    但是,这个传统的司法理解现在基本上不是主流了。原因有2点:

    1. 法律条文本身就没有规定谁是通知的主体。
      “债权人转让债权,未通知债务人的”这个表述,并没有规定通知发出者必须是债权出让方。
    2. 我国社会传统上重实体轻程序的趣向。
      只要在实质上达到了债务人收到了明确通知的效果,那么也就实现了这个法律规定的立法目的,从司法解释的路径也是符合司法习惯的。

    比较易起争议的,就是通知的具体方式方法。

    从立法来说,确实是因为规定太简洁概括了,而且也没有最高人民法院下发的明文的司法解释。所以,立法方面多研究,对实务没有太多助益。

    因此,重点还是看看我国各地各级的人民法院在这方面的司法理解是采取一种什么样的态度。

    我为了写这篇文章,也去学习了一下其他法律专业人士的介绍文章,受教颇多。

    但是,有一个可能是表达上的问题,就是几乎没有人给一个结论性的表述,更多的是在用一个一个的案例看看判案的法官是怎么认定这个通知问题的。这样的表达,对专业人士来说是友好的,因为专业谨慎,不随便下结论。但是,这样的表达对于我的客户或潜在客户而言是不太友好的。所以,我这里试着总结一个各地各级法院在解释和理解这个问题的一个基调或者说大致方向。

    债权转让时,对债务人的通知怎样算是在法律上是充分的、有效的?

    读了大概十几个案例分析,并且尽量选项了近年来的案例,我得出了一个意料之中的结论:

    在这个问题上,法官们的基本把控原则应当是:重实质、轻形式;重实体、轻程序。

    这个原则,在我看来,也是目前司法在具体理解法律时的一个重要原则之一。

    具体到债权转让时通知债务人,法官们在分析判定时强调债务人是否在实际上得到了通知,而并不强调通知是由谁发送的、也不强调通知是一定是怎么样的形式而发的,甚至表面上没有通知但是债务人实际上得到了某种实质性的通知也可以。

    一句话 ,关于形式和程序,要求很松,非常松。

    而且,上面我做的这些总结,我在学习中没有看到任何相反态度的案例。

    现在具体举几个案例看看。

    1、债权受让人向债务人发送债权出让人加盖公章的通知,是可以的。

    2016年最高人民法院《青海盐湖工业股份有限公司与青海皓林机械设备租赁有限公司与青海盐湖能源有限公司与万世良债权转让合同纠纷二审民事判决书》中,法院认为:

    “中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定,“债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。”皓林公司与万世良达成债权转让协议后,由万世良向盐湖能源公司邮寄了债权转让《通知书》,盐湖能源公司认可已经实际收到该《通知书》。该《通知书》系由皓林公司向盐湖能源公司作出并加盖了皓林公司公章及财务专用章,其由万世良实际交付邮寄,并未改变该通知系由原债权人皓林公司作出的事实,符合上述债权转让通知的法律规定。”

    2、委托他人发送债权转让通知,是可以的。

    2016年9月最高人民法院《北京佐腾飞制冷设备工程有限公司与国电电力酒泉发电有限公司债权转让合同纠纷申诉、申请民事裁定书》中,法院认为:

    “因法律对债权转让的通知方式并未限定只能由原债权人履行,兆博公司委托北京佐腾飞公司向国电酒泉公司履行债权转让通知义务并不违反法律规定。债权转让通知书到达国电酒泉公司后,兆博公司在未征得受让人北京佐腾飞公司同意的情况下不得撤销。故本案债权转让已经履行了通知义务,依法对债务人产生法律效力。”

    3、在报纸上发公告通知,是可以的。

    《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第六条规定,金融资产管理公司受让国有银行债权后,原债权银行在全国或者省级有影响的报纸上发布债权转让公告或通知的,人民法院可以认定债权人履行了《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定的通知义务。……

    这个司法解释是有特殊性的,针对的是当时集中清理不良金融资产的背景而特设的。2017年7月27日,中国银监会在对政协十二届全国委员会第五次会议第2011号(财税金融类191号)提案的答复中提到,“关于债权转让对债务人通知的方式问题。最高人民法院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》(法释〔2001〕12号)第六条规定,金融资产管理公司受让国有银行债权后,原债权银行在全国或者省级有影响的报纸上发布债权转让公告或通知的,人民法院可以认定债权人履行了《合同法》第八十条第一款规定的通知义务。但该条规定仅适用于特定历史时期大规模、集中性的不良金融债权转让,以满足商业银行改制上市的需要,并不具有普遍的适用效力,亦不能扩大适用范围。”

    虽然这个司法解释是基于特殊历史时期而作出的,但是事实上开了公告通知的口子。

    4、口头通知,是可以的。

    2015年湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院《李永正与来凤县安捷汽车客运出租有限公司企业借贷纠纷二审民事判决书》中,法院认为:

    “对于通知的形式,法律并未作特别的规定,故李永正代表三丰公司将债权转让的事宜口头告知安捷公司原法定代表人田某,田某对该事实予以认可的行为,应视为三丰公司履行了债权转让的通知义务,债权转让的行为合法有效,李永正据此取得主张该笔债权的权利,成为该笔借款的债权人。”

    5、债权受让人起诉要求债务人偿还债务,起诉这个事实即视为通知。而且 ,这个司法理解,不仅是最高院,在各级法院的案件里都有类似理解,这个观点似乎得到了某种广度的认可。

    2015年最高人民法院《樊忠、陆士平等与江苏省盐城肉联厂金融不良债权转让合同纠纷二审民事判决书》中,法院认为:

    “鼎王公司在本案中成为原告系基于其与樊忠等三人于2013年9月3日签订的《协议书》,受让樊忠等三人的部分债权,虽然该债权转让之前并未通知债务人盐城肉联厂,但是,本案正式开庭时,鼎王公司以原告身份起诉,该起诉事实实质即通知了债务人,符合《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的,应当通知债务人,未经通知,该转让对债务人不发生法律效力”规定的要求,故该《协议书》在四名原告的起诉状送达盐城肉联厂时即发生法律效力。”

    6、债务人实际上得知了债权转让,也可以视作是通知过了。

    2016年最高人民法院《阜新盛金投资管理有限公司与沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司、沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司企业借贷纠纷执行裁定书》中,法院认为:

    “对于债权转让通知的形式,法律未作明确规定,债权人可自主选择通知形式,但应保证能够为债务人及时、准确的获知债权转让的事实。本案中,盛京民主支行在《沈阳晚报》刊登债权转让公告,该方式并不能确保债务人及时、准确的获知债权转让的事实。但是,从结果来看,加州公司已实际知悉了债权转让的事实,客观上达到了通知义务的效果。在此情况下,不应以债权人对通知义务不适当履行为由否定债权转让和申请执行人变更的法律效力。加州公司认为债权人的不适当履行损害了其合法权益,可依法通过其他途径救济。”

    7、债务人以自身行为认可债权转让事实的,视为债权转让已经通知。不过,这类判决较少见。

    2020然后辽宁省抚顺市中级人民法院《抚顺市新东热电供暖有限公司、抚顺泰顺煤炭洗选有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书》中,法院认为:

    “债务人以自身的行为认可债权转让事实的,应视为债权转让已通知。本案中,新东热电于2016年2月6日给付泰顺公司煤炭款400万元,系以其自身的付款行为认可案涉债权转让成立的事实。并且新东热电与泰顺公司就案涉煤款的价格及给付问题多次协商,亦可视为其认可泰顺公司享有案涉债权。”

    文章到此处已有4300余字。

    能够读到这里的,都是阅读力强的朋友。这里简单提供一下关于债权转让时对债务人通知这件事情的专业建议:

    上面看似花样繁多的方式,最后都被法院认定为是通知到了。但最佳的实务策略,仍然是选择最简单最不会有争议的方式去操作。例如坚持要求债权出让人向债务人发送加盖公司的、内容明确具体的债权转让通知。再有,为了避免日后因为无法邮寄送达债务人而登报公告通知,有必要在最初设立的合同里就把送达地址的问题一揽子用协商约定的方式彻底解决掉。

  • 自然人在办理股权转让时涉及的税收怎么计算?

    个人所得税=(股权转让收入-股权原值-合理费用)×20%。

    印花税=股权转让协议所载金额的万分之五。

    股权转让收入应当按照公平交易原则确定,明显偏低的,税务部门可以核定。

    股权原值的确定:1)现金方式取得股权,按实际支付款项+合理税费确定股权原值 ;2)非货币方式取得股权,按照税务机关认可或核定的投资入股时非货币性资产价格与取得股权直接相关的合理税费之和确认股权原值;3)无偿从近亲属取得股权,按取得股权发生的合理税费与原持有人的股权原值之和确认股权原值;4)转增股本的,以转增额和相关税费之和确认其新转增股本的股权原值。

    合理费用是指股权转让时按照规定支付的有关税费。

  • 聊民法典35:对照物权法,住宅用地期限续期,增加续期费用规定

    合伙指南 | 作者:李立律师

    这是李立律师博客和合伙指南公众号435篇文字

    聊民法典35:对照物权法,住宅用地期限续期,增加续期费用规定


    第十二章 建设用地使用权

    《民法典》特别规定的第二类用益物权。

    建设用地,即不包括农用地,也不包括未利用地。

    第三百四十四条 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

    建设用地使用权,用途仅限于建造建筑物、构筑物及其附属设施。定义模式类似于第三百三十一条的土地承包经营权的用途仅限于从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。

    第三百四十五条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

    根据第三百四十八条之规定,为设立建设用地使用权时,建设用地使用权出让合同一般包括事先规定建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间,因此建设用地使用权的用地范围,包括地表、地上、地下都是可以界定清楚的。

    第三百四十六条 设立建设用地使用权,应当符合节约资源、保护生态环境的要求,遵守法律、行政法规关于土地用途的规定,不得损害已经设立的用益物权。

    “不得损害已经设立的用益物权”,主要是指纵向分层设定建设用地使用权的情形。

    第三百四十七条 设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。

    出让,即有偿出让,是指出让人将一定期限的建设用地使用权出让给建设用地使用权人使用,建设用地使用权人向出让人支付一定的出让金。

    划拨,即无偿划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在建设用地使用权人缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将建设用地使用权无偿交付给建设用地使用权人使用的行为。划拨土地没有期限的规定。

    工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

    “招标、拍卖等”,说明立法仍然承认可以采取协议出让等 各类其他政策法规允许的出让方式。

    严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。

    《土地管理法》第五十四条规定,建设单位使用国有土地,应当以出让等有偿使用方式取得;但是,下列建设用地,经县级以上人民政府依法批准,可以以划拨方式取得:
    (一)国家机关用地和军事用地;
    (二)城市基础设施用地和公益事业用地;
    (三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;
    (四)法律、行政法规规定的其他用地。

    第三百四十八条 通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的,当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。

    书式合同要求。

    建设用地使用权出让合同一般包括下列条款:

    “一般”,不是“必须”,因此缺少某些条款,未必对合同效力产生直接影响。

    (一)当事人的名称和住所;

    当事人的名称是必备内容。

    在国家所有的土地的出让合同中,出让人一般由相关的有权的土地行政管理部门代表国家作为出让人。

    (二)土地界址、面积等;

    合同通常会有附有“宗地界址图”,是由城市规划行政主管部门或者土地管理部门提供的。

    (三)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;

    即根据前述第三百四十五条之规定,必须界定建设用地使用权具体占用的空间,包括占用面积和四至。

    (四)土地用途、规划条件;

    《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条规定,在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。
    以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,建设单位在取得建设项目的批准、核准、备案文件和签订国有土地使用权出让合同后,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
    城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中,擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

    (五)建设用地使用权期限;

    国务院1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:
    (一)居住用地七十年;
    (二)工业用地五十年;
    (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
    (四)商业、旅游、娱乐用地四十年;
    (五)综合或者其他用地五十年。

    (六)出让金等费用及其支付方式;

    2005年8月1日起施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权,土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的,应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的,应予支持;受让方不同意按照市场评估价格补足,请求解除合同的,应予支持。因此造成的损失,由当事人按照过错承担责任。

    (七)解决争议的方法。

    协商、仲裁或法院诉讼。

    第三百四十九条 设立建设用地使用权的,应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。

    国家土地管理局于1995年对原1989年颁布的《土地登记规则》进行了补充和修改,修改后形成了《国家土地管理局土地登记规则》。其中,对于建设用地使用权的登记有详细的规定:

    土地登记以县级行政区为单位组织进行。具体工作由县级以上人民政府土地管理部门负责。

    土地登记以宗地为基本单元。拥有或者使用两宗以上土地的土地使用者或土地所有者,应当分宗申请登记。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的,应当分别申请登记。跨县级行政区使用土地的,应当分别向土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。

    以划拨方式取得国有土地使用权的,按照以下规定办理土地登记手续:
    (一)新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的,建设单位应当在接到县级以上人民政府发给的建设用地批准书之日起三十日内,持建设用地批准书申请土地预登记。建设项目竣工验收后,建设单位应当在该建设项目竣工验收之日起三十日内,持建设项目竣工验收报告和其他有关文件申请国有土地使用权设定登记;
    (二)其他项目使用划拨国有土地的,土地使用单位或者个人应当在接到县级以上人民政府批准用地文件之日起三十日内,持批准用地文件申请国有土地使用权设定登记。

    以出让方式取得国有土地使用权的,受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后三十日内,持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。
    成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让国有土地使用权的,受让方应当在每期付款后三十日内,持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。

    第三百五十条 建设用地使用权人应当合理利用土地,不得改变土地用途;需要改变土地用途的,应当依法经有关行政主管部门批准。

    不同的土地用途其出让金是不同的。出让合同里都 会对土地用途作出明确规定。

    第三百五十一条 建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。

    《城市房地产管理法》第十六条规定,土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。

    第三百五十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但是有相反证据证明的除外。

    建筑物、构筑物及其附属设施的所有权,与土地所有权相对独立。

    第三百五十三条 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押,但是法律另有规定的除外。

    有权流转,但要符合法律法规的规定,事实上,是有法律限制的,例如:

    《城市房地产管理法》第三十九条规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:
    (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
    (二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

    国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定,……未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让。

    第三百五十四条 建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的,当事人应当采用书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定,但是不得超过建设用地使用权的剩余期限。

    “不得超过建设用地使用权的剩余期限”,因为建设用地使用权本身就是包括时间期限的。

    第三百五十五条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,应当向登记机构申请变更登记。

    按《国家土地管理局土地登记规则》的规定进行变更登记。

    第三百五十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

    虽然所有权具有相对独立性,但是在流转时必须实行一并处分的原则。

    第三百五十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

    和前一个条文是基于相同的原则。

    第三百五十八条 建设用地使用权期限届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依据本法第二百四十三条的规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。

    通常这个内容在出让合同中会有专门的条款进行规定和细化。“相应的出让金”,原则是按照年份进行比例计算。

    第三百五十九条 住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。

    与物权法相比,多了“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。”

    非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

    《城市房地产管理法》第二十二条规定,土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。

    第三百六十条 建设用地使用权消灭的,出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回权属证书。

    建设用地使用权期间届满未续期、建设用地使用权提前因公共利益收回等原因可造成建设用地使用权灭失。

    第三百六十一条 集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理的法律规定办理。

    集体建设用地,从物权法立法开始即开始进行改革试点。目前阶段性的比较确定的法律规定是2019年8月26日全国人大常委会对《土地管理法》的修正,其中,对于“集体经营性建设用地”进行了明细的规定:

    1. 第六十三条 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
      前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
    2. 通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
    3. 集体经营性建设用地的出租,集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等,参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。