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合伙指南 | 作者：李立律师

这是李立律师博客和合伙指南公众号第439篇文字

聊民法典38：地役权，法律规定不是必须登记，但是登记更有保障

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第十五章　地役权

2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》新增了这项内容。以往相关纠纷主要是按照相邻关系进行处理。

《民法典》本章内容，对《物权法》的相关内容没有修改。

第三百七十二条　地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

地役权与相邻关系，在制度宗旨、调整方式等方面很相似，这也是在《物权法》出台之前在现实中并没有建立地役权制度的特别明显的需求，因为相邻关系的法律制度可以解决现实中大部分类似的纠纷。

但是两者之间是有区别的。按照学术方面的通说，地役权和相邻关系的区别如下：

1. 相邻关系是基于法律直接规定而产生，是法律要求一方必须要为另一方提供便利，是维护正常生活和生产的最低需要。地役权是根据需役地权利人与供役地权利人自愿达成协议而产生的，是地役权人通过利用他人的不动产而使自己的不动产获得更大的效益。
2. 相邻关系是法律上对土地间利用关系的一种最小限度的调节。它不是一项独立的民事权利，更不是独立的他物权，属于所有权的内容。而地役权的主要功能在于弥补相邻权的不足，在相邻权得不到调节时，可通过约定加以弥补。地役权不仅是一项独立的民事权利，而且还是一种独立物权形式，为用益物权的一种。
3. 相邻关系是法定的对相邻不动产权利人权利的限制，是维护正常生活和生产的最低需要；而地役权则是扩大对他人不动产的利用来提高自己不动产的价值，不能由法律强制，而应采用协商方式由当事人约定。
4. 取得相邻权，是无偿的。只有在发生损害时才产生赔偿的问题。而地役权是双方通过地役权合同设定的用益物权，是否有偿，多少费用标准，都是由当事人自行协商确定。而在现实中，通常地役权人都要向对方支付一定的对价。
5. 相邻权没有期限问题。地役权期限主要由双方通过地役权合同进行确定。
6. 相邻权没有登记，地役权可以进行不动产登记。

第三百七十三条　设立地役权，当事人应当采用书面形式订立地役权合同。

书面合同，也是办理登记的必要前提。

地役权合同一般包括下列条款：

指示性法律条款，即法律提示和示范的条款。合同中根据实际情况可以增设其他条款。

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

供役地权利人和地役权人的姓名或者名称和住所。

（二）供役地和需役地的位置；

方位、四至以及面积。

（三）利用目的和方法；

设立地役权的目的，

（四）地役权期限；

根据第三百七十七条的规定，地役权期限由当事人约定；但是，不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

没有期限约定的，或者期限约定不明的，期限如何认定？这个没有明确的法律规定。从法律上可以依照合同条款不明确的法律规定来进行判断。从现实的情况来看，大多数的地役权，在合同中没有约定期限的情况几乎是不太可能出现的。

（五）费用及其支付方式；

主要是一次性付清还是分期付清的选择。

（六）解决争议的方法。

第三百七十四条　地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

合同若没有特别约定生效时间或生效条件的，那么，地役权合同成立之时即生效。

地役权制度运用较多的农村地区，大部分是不登记的，这也是当时《物权法》没有规定地役权必须登记的主要原因。

但是，从立法的行文来看，依然是促使地役权进行登记的态度。不登记不得对抗不知道也不应知道土地设有地役权，而受让了该土地使用权的第三人。

须注意的是，登记不是地役权生效的必要前提。另外，登记对抗的前提是：地役权合同生效。

（2019）辽03民终1444号判决书中提到了这么一个情节，某个当事人在200年从某不动产产权人那里花钱购买了房屋的一层用于打通作为通道通行，法院认为为是地役权合同。但是这个地役权合同没有进行登记。于是，在这个案件中，就出现了无法对抗第三人的结果。

法院在判决书中，认为：

“房修库取得案涉商业网点所有权后，原告是否对该商业网点一层继续享有通行权问题。《物权法》第一百五十八条规定：地役权自地役合同生效时设定。当事人要求登记的，可以向登记机关申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。本案地役权双方未到房屋产权登记机关申请登记，故其不能对抗善意第三人。第三人房修库是通过鞍山市中级人民法院拍卖竞价取得案涉商业网点产权。同时也没有证据证明拍卖案涉商业网点时，已对该商业网点一层存在通行权问题进行说明告知，故自房修库取得案涉商业网点产权之日起，与泰隆公司间关于案涉商业网点一层通行权的约定对房修库已无约束力。被告系从第三人房修库处合法取得案涉商业网点产权，故原告亦无权要求被告恢复案涉商业网点一层的出行通道。”

根据自然资源部发布的《不动产登记暂行条例实施细则》第六十一条规定，经依法登记的地役权发生下列情形之一的，当事人应当持地役权合同、不动产登记证明和证实变更的材料等必要材料，申请地役权变更登记：
（一）地役权当事人的姓名或者名称等发生变化；
（二）共有性质变更的；
（三）需役地或者供役地自然状况发生变化；
（四）地役权内容变更的；
（五）法律、行政法规规定的其他情形。
供役地分割转让办理登记，转让部分涉及地役权的，应当由受让人与地役权人一并申请地役权变更登记。

第三百七十五条　供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其不动产，不得妨害地役权人行使权利。

地役权的物权性质，也是合同的义务。

第三百七十六条　地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。

依约履行；合理履行。

第三百七十七条　地役权期限由当事人约定；但是，不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

耕地的承包期为三十年；草地的承包期为三十一五十年；林地的承包期为三十一七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地使用权出让的最高年限作了规定，居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。

第三百七十八条　土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时，该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权。

我国，土地为国家或者集体所有。

土地上设立用益物权时，不影响已经设立的地役权。类似于买卖不破租赁的规则。

第三百七十九条　土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

这也是用益物权的本质所决定的。

另外，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第四条的规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

第三百八十条　地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但是合同另有约定的除外。

地役权虽然也是一种用益物权，是一种独立的用益物权，但是，其本身的特点决定了它在实际上产生了与需役地之间的主从关系。地役权无法与需役地分离，它必须随着需役地的使用权转移而一同转移。当需役地的使用权发生转让时，地役权也应当随之发生转让。

第三百八十一条　地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

本条是上一条规定的自然延伸。

第三百八十二条　需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或者仅仅以一部分而存在。即使供役地或者需役地被分割，地役权在被实际分割后的需役地和供役地的各个部分上仍然存在。

第三百八十三条　供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。

与上一条同理。

第三百八十四条　地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：

合同解除，地役权即消灭。

（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；

违反法律规定或者合同约定地超越利用范围、方式使用地役权。

（二）有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

何为合理期限，要视具体情况而言，主要是要看催告通知送达以及对方回复的合理时间而定。

第三百八十五条　已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

合伙指南 | 作者：李立律师

这是李立律师博客和合伙指南公众号第438篇文字

聊民法典37：民法典的居住权，不是过去的居住权，很多隐秘角落

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第十四章　居住权

第三百六十六条　居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

《民法典》中的居住权，是一个特别定义的词语，是一种法律规定的物权种类，是一个完全崭新的法律内容。

在此次《民法典》新增居住权之前，在我国的法律政策、司法解释里也有“居住权”的词语，在法院的判决书里也有“居住权”的词语，在我们日常语言里也有这个词语，但是，这些词语并不是《民法典》中的“居住权”。为什么呢？

《民法典》第一百一十六条规定，物权的种类和内容，由法律规定。现行《物权法》也有同样的规定。即法律上的物权种类和内容，必须是由全国人大或其常委会制订的法律才能规定，其他级别的立法是不能规定物权种类和内容的。

过去在法律实务中会涉及到的“居住权”，是指居住的权利，但都不是物权，而是债权。比如说，最常见的住宅房屋的租赁人就有该房屋的居住权，但是这种租赁权不是物权，而是一种债权，是双方基于租赁合同关系所产生的债权。

另外，在已有的司法解释中也有提到过“居住权”，但也不是物权。

早在2001年12月27日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第二十七条规定，婚姻法第四十二条所称“一方生活困难”，是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。一方离婚后没有住处的，属于生活困难。离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。

在法院审理的涉及离婚、公房、拆迁安置、分家析产、继承、赡养等相关事宜的案件中，法院判决某一方对他人所有的房屋有居住使用权的情况很多。至少在这些领域里，关于居住权的问题是比较集中的。但是，值得注意的是，这些法院判决所确定的“居住权”并不是《民法典》所规定的居住权，仍然是一种债权性质的权利，没有物权的“对世性”，一旦房屋所有权发生变化，这些依据法院判决取得“居住权”的人并不能对抗房屋所有权的合法转让，会因为房屋所有权的变化而失去这种居住权，只能向原房屋所有权人主张经济赔偿。在一定程度上，也造成了原先做出某一方有居住权的法院的公信力受到损害。而现在，《民法典》正式设立了“居住权”这种用益物权，将从根本上改变很多相关事务的运行规则和方式方法。

其实，从立法技术的角度上来看，个人认为应当造一个词语，避免与普通语境下“居住权”的混淆。例如，可以生造一个“居住物权”，更清晰，也不影响在法律实务中同时使用“居住权”词语。

居住权的立法，也是有些“反复无常”。

2007年3月16日颁布了《中华人民共和国物权法》。在物权法在草案审议阶段，曾经将居住权放入了某个阶段的立法草案之中。但是，最终出台的法律中，删除了居住权的内容。据当时公开的新闻信息，立法机构认为，居住权的适用面很窄，基于家庭关系的居住问题适用婚姻法有关抚养、赡养等规定，基于租赁关系的居住问题适用合同法等有关法律的规定，这些情形都不适用草案关于居住权的规定。而且，居住权大多发生在亲属朋友之间，一旦发生纠纷，可以通过现行有关法律规定的救济渠道加以解决。

民商事法律，是最现实的法律，现实需求是什么样的，法律迟早会有某种方式承认或确认，居住权的立法就是如此。

2020年5月22日，在第十三届全国人民代表大会第三次会议上，全国人民代表大会常务委员会副委员长王晨做了《关于<中华人民共和国民法典（草案）>的说明》，其中提到，……为贯彻党的十九大提出的加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，增加规定“居住权”这一新型用益物权，明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。

党的十九大报告中，在“提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理”章节中，提出了七项措施，其中一项是“加强社会保障体系建设”。在加强社会保障体系建设这一节中，就提到了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

这就是此次《民法典》设立“居住权”这个新的物权种类的立法目的，即将居住权的推行视为“多主体供给、多渠道保障住房制度”中的一方面的主体和渠道，立法目的在初始意义上是为了基本民生保障，而不是推进某方面的经济发展或工商业建设。

2020年7月20日，最高人民法院、国家发展和改革委员会发布了《关于为新时代加快完善社会主义市场经济体制提供司法服务和保障的意见》，其中再次确认了居住权制度实施的目的。该意见第24条明确，依法促进房地产市场平稳健康发展。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，依法妥善审理涉房地产相关纠纷案件，引导房产交易回归居住属性。落实中央加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度要求，坚持租购同权，依法保护房屋承租人的优先承租权。准确把握民法典关于居住权的立法目的与成立条件，依法妥善审理涉居住权案件，充分发挥居住权扶弱、施惠的社会保障功能，保护弱势群体的居住权益。积极运用司法手段支持政府严控房价，防范炒地炒房投机行为，保障房地产市场平稳健康发展。

明确“居住权”的立法目的以及近期司法的态度，将有利于在实务操作中准确理解和把握目前尚未完全展开的制度内容。

从《民法典》对居住权的定义来看，居住权这种用益物权，其物权内容限于“享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”。这里有2个要素的双重限制：一是“占有、使用”的权能，二是只为生活居住的需要。从这个角度来观察，居住权的实际现实效果，更接近于住宅长期租赁的效果。但与长期的住宅租赁关系不同的是，居住权一旦设立，居住权不仅可以对抗所有的第三人，而且可以对抗所有权人，因此，居住权制度，更像是对长期住宅租赁的超级加强版，让那些在别人所有的房屋里有权居住的人得到了一种在约定的居住权期限内的、彻底的的稳定。

任何事情有利必有弊，居住权的这种物权特性，也决定了居住权的取得的条件、价格会较高、机会也会比较少。

第三百六十七条　设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

此处的“应当”，个人理解，并不意味着居住权合同必须以书面形式为成立要件。这里更多地是为了配合居住权的登记而做的规定，即没有书面形式的居住权合同，不能进行居住权的登记。

根据第三百七十一条规定，以遗嘱方式设立的，参照适用本章的有关规定。

居住权合同一般包括下列条款：

“一般”，不是必须，仅为合理性的参考。

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

所有权人以及居住权人的基本信息。

（二）住宅的位置；

准确的位置，应当以不动产登记薄上的记载位置信息为准。

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

法律不限制居住权的期限，交由当事人自行意定。

但是，假如当事人对于居住权期限没有约定或约定不明时该如何认定期限，是无期限还是不定期的期限。这方面，目前还没有详细的司法解释。

假如参照租赁合同关系的法律约定，没有约定租赁期限的，视为不定期的期限，可以随时解除租赁，但需要提前通知。

从这里可看出，目前关于居住权的立法只是一个原则性的开头，随后应当会有更详细的立法或司法解释出台，否则会影响实际操作性。

（五）解决争议的方法。

协商、调解、仲裁、诉讼。

第三百六十八条　居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

这条内容，感受到了立法时的复杂考虑。

“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。”，这样的表述，在实际效果上和“当事人自行约定是否有对价”是一样的。之所以现在这样的立法，一是表示立法目的，而是表示立法的态度是希望居住权以无偿设立为主要原则。但是，这样的立法行文，不可能保证无偿设立成为一种原则。假如要固化无偿设立为原则，那么应当将例外情形进行限定，而不是以当事人的约定为例外，因为当事人的约定几乎是自由而没有限定的。

从立法初衷以及立法目的来看，是为了响应加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求。而且，从立法机构关于《民法典》增设居住权规定的各种说明中可以读出，居住权的立法本意是无偿设立用于特殊的一些人群和特殊的场景。但是，“但是当事人另有约定的除外”的这个但书条款，就彻底打开了居住权市场化的大门，居住权制度势必会进入或影响现在的住宅租赁市场。

居住权登记的专门规定目前还未出台。

第三百六十九条　居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

同样的，在这个“但是”里，又打开了一个窗口，意味着可以达到类似于转租的效果。这在未来也许会影响诸如民宿业等行业的操作模式。

第三百七十条　居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

具体操作细则，仍然是要等居住权登记的细则出台。

从不动产登记的现实经验来看，一方面，此类注销登记通常需要居住权合同当事人双方的配合，另一方面，登记机构没有义务也没有能力去认定双方的法律事实，因此，一旦一方当事人不配合，包括居住权人死亡后其继承人不配合，都有可能让注销登记无法顺利进行，最后只能通过法院诉讼的方式进行确认。

第三百七十一条　以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

这是有需求的常用场景之一，遗嘱中将住宅房屋所有权分配给某个继承人，但是在该房屋上设立居住权给其他人。根据文义以及逻辑分析，以遗嘱方式设立居住权，应当是在被继承人死亡后依遗嘱设立居住权，而不是在被继承人生前就设立居住权。

合伙指南 | 作者：李立律师

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聊民法典36：民法典没提到“小产权房”，但留有未来变化空间

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第十三章　宅基地使用权

本章完全平移了《物权法》的规定，没有立法上的变化。

2018年12月23日在第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议上，国务院作出的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点情况的总结报告》中说明：……按照党中央、国务院部署要求，2015年3月23日至25日，原国土资源部召开试点工作部署暨培训会议，正式启动农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点（以下简称农村土地制度改革三项试点）工作。

上述报告同时对宅基地管理制度的完善提出了下列意见：

一是健全宅基地权益保障方式。《意见》要求，科学确定“一户一宅”的分配原则，改革农民住宅用地取得方式，探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式，健全农民住房保障机制。试点实践中，试点地区因地制宜探索户有所居的多种实现形式：传统农区实行“一户一宅”；在土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模范围内，通过建设新型农村社区、农民公寓和新型住宅小区保障农民“一户一房”。因此，建议：对人均土地少、不能保障“一户一宅”的地区，允许县级人民政府在尊重农村村民意愿的基础上采取措施，保障其实现户有所居的权利。

二是完善宅基地审批制度。《意见》要求，改革宅基地审批制度，使用存量建设用地的，下放至乡级政府审批；使用新增建设用地的，下放至县级政府审批。试点实践中，试点地区下放宅基地审批权限，并将相关环节全部纳入便民服务体系。浙江义乌等地还结合“最多跑一次”改革，实现申请更便利，审批更智能。但考虑到农民建住宅主要以盘活存量为主，且为确保耕地保护红线和促进节约集约用地，对新增建设用地的农转用审批尚不具备下放条件。因此，建议：下放使用存量宅基地审批权，明确农村村民申请宅基地的，由乡（镇）人民政府审核批准，但涉及占用农用地的，应当依法办理农转用审批手续。

三是探索宅基地有偿使用和自愿有偿退出机制。《意见》要求，对因历史原因形成超标准占用宅基地和一户多宅的，以及非本集体经济组织成员通过继承房屋等占有的宅基地，由农村集体经济组织主导，探索有偿使用。允许进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地。试点实践中，试点地区对宅基地有偿使用和自愿有偿退出做了多种尝试。如湖北宜城依据宅基地使用对象的身份及宅基地利用现状，对超占部分按照时段、面积、区域等标准收取有偿使用费；云南大理对利用宅基地上住房从事客栈餐饮等经营活动的由集体按使用面积收取土地收益金；江西余江、安徽金寨对退出宅基地或放弃建房进城购房的农户实行购房补贴；宁夏平罗探索建立农村老年人“以地养老”模式，允许农村老人自愿将宅基地、房屋、承包经营权退回集体，置换养老服务。因此，建议：原则规定鼓励进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。

2019年8月26日全国人民代表大会常务委员会在最近一次修改《中华人民共和国土地管理法》中，将前述意见引入了法律条文中。《土地管理法》第六十二条规定：
农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。
农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

目前，宅基地制度改革完善的工作正在进行之中。2020年5月14日，《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》中就提到，2020年底基本完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作，是党中央部署的一项重要任务。近年来，各地按照党中央部署，稳步推进，取得了积极进展。但全国宅基地数量大、情况复杂，一些地方还存在农村地籍调查基础薄弱、登记资料管理不规范和信息化程度低等问题。尤其受新冠肺炎疫情影响，部分地方推进工作受阻，增加了按时完成任务的难度。

第三百六十二条　宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

宅基地的所有权，归集体所有。国有土地上，不能设立宅基地使用权。把宅基地转为国有土地，必须有国土资源部门依法审批的征地手续。

宅基地的用途是限定的，即建造住宅及其附属设施。不能违法改变用途。

宅基地使用权没有年限。

宅基地制度，不是一项单纯的用益物权，更是农村人口的基本居住保障的重要基础。

第三百六十三条　宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

《土地管理法》相关内容见前述。

本条的规定只是一个原则性的规定。转让、抵押宅基地，现实中并没有放开。

自然资源部发布于今年5月14号的文件的部分内容，明确规定对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。可见，国家对于宅基地上的所谓“小产权房”明确在法律上予以否认和排斥。

当然，此处立法也可以视作是采用了一种开放式的立法技术，给未来法律和国家政策的变化留有空间。既然留有变化空间，那么就意味着未来小产权房也存在被新的立法予以法律确认的可能性，但是至少在中短期内是不可能的。

第三百六十四条　宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。

此种情形下重新分配宅基地，仍然要遵守《土地管理法》第六十二条规定。

第三百六十五条　已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

《不动产登记条例》规定，宅基地使用权可以进行登记。

现实中，宅基地使用权的初始登记尚没有在整体上完全落实，目前正在积极推进过程中。《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）中提到：
各地要认真落实《国土资源部 中央农村工作领导小组办公室 财政部 农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）、《国土资源部 财政部 住房和城乡建设部 农业部 国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2014〕101号）、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）等文件要求，充分发挥乡村基层组织作用，推动解决宅基地“一户多宅”、缺少权属来源材料、超占面积、权利主体认定等问题，按照房地一体要求，统一确权登记、统一颁发证书，努力提高登记率。市、县自然资源主管部门可会同乡（镇）人民政府、村委会，组织群众以行政村为单位，统一申请登记，实现批量受理、集中办证。
对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料的，地方已出台相关规定，按其规定办理。未出台相关规定，位于原城市、镇规划区内的，出具规划意见后办理登记。位于原城市、镇规划区外且在《城乡规划法》实施前建设的，在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料；在《城乡规划法》实施后建设的，由村委会公告15天无异议，经乡（镇）人民政府审核后，按照审核结果办理登记。对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。