聊民法典54：物业维修之前，不能追索物业费，法院为何这样判？

合伙指南 | 作者：李立律师

这是李立律师博客和合伙指南公众号第460篇文字

《聊民法典系列》是李立律师的读民法典笔记

聊民法典54：物业维修之前，不能追索物业费，法院为何这样判？

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第五百二十五条　当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。

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同时履行抗辩权，是指在双务合同中应当同时履行的一方当事人有证据证明另一方当事人在同时履行的时间不能履行或者不能适当履行，到履行期时其享有不履行或者部分履行的权利。

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互负债务并且还没有先后履行顺序的，在我接触的合同中是极少见的。特别是比较成熟的合同类型或行业交易中，很少会留下同时履行的互负债务。因为，没有约定好先后履行顺序的互负债务，在实际操作中会出现比较尴尬的状况。双方之间，谁都不履行债务，但是谁也不能在自己没有履行债务的前提下而要求对方去履行债务。

曾经见过一个案例，不是我代理的。是一个物业服务合同纠纷。业主吴某某与物业公司之间长期有纠纷，认业物业公司几年来都没有对吴某某的房屋进行维修，没有兑现承诺，解决吴某某房屋的漏水问题，所以一直拒交物业费。于是，物业公司将吴某某起诉到法院，要求吴某某支付物业服务费。

一审判决物业公司胜诉，判决吴某某支付物业管理费。吴某某不服，提起了上诉。

二审法院，经审理后，撤销了一审判决，驳回了物业公司的诉讼请求。也就是说，终审判决，业主吴某某胜诉了。

是不是因为物业公司服务不到位的原因，法院才判决吴某某不用支付物业费的？

不是的。法院的核心判决理由就是从认定双方互负债务但是没有约定先后履行顺序开始的。

法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，双方当事人互负义务，物业服务合同未约定先后履行顺序，物业公司在尚未履行物业共用部位的维修义务、未解决吴某某屋顶渗漏问题的情况下，向吴某某主张物业费，缺乏法律依据，对其诉讼请求不应支持。

这个案子的二审法院是安徽省滁州市中级人民法院，是在2018年终审判决的。

这个判决结果，看上去似乎是业主吴某某胜诉了，但是，事实上，我认为，什么实际问题都没有解决。

试想，依照终审法院的判决逻辑，判决理由是某于没有约定先后履行顺序的互负债务，所以认定物业公司没有履行维修义务的前提下，不能请求吴某某履行支付物业管理费的义务。但是，这道理是双向的。同样的，吴某某在没有履行支付物业管理费的前提下，也不能请求物业公司履行维修房屋的义务。也就是说，这个案子，无论是物业公司来做原告，还是吴某某来做原告，他们要求对方履行义务的诉讼请求都会败诉。这像不像是一个魔力转圈圈？

到头来，关于吴某某支付物业服务费和物业公司维修吴某某房屋的这两件事，法院的判决并没有给出最终的解决方案。假如根据法院的判决理由，双方都有理据不先履行自己的义务，这事就会成为一种僵局。

当然，我相信，这件事情最后双方还是会协商解决的，因为这样拖着对谁都不利。我们暂时不讨论法院在这个具体案件中的分析和判决是否合理，仅仅看一看没有约定先后履行债务顺序的互负债务会是一种什么样的具体表现是怎么样的。是不是感觉很容易产生扯皮现象？

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因此，在我们对于经常性的或者重要的事务约定合同时，从利于合同顺利执行的角度出发，在没有必要的情况下，一定要尽量避免出现双方同时履行债务的情形出发。

双方同时履行债务的情形，有时，并不能给双方任何实际意义上的风险保障，反而会让双方之间的合同处于一种不确定的状态。

除非某些特殊行业的习惯或特殊的需要以外，因为疏忽而未约定先后履行顺序的互负债务，意味着这个合同的制订水平是有问题的，这等于是给合同的履行埋下了一个雷。虽然可能双方诚信履行，这个雷不会爆，但是，我们何苦在合同中要埋个雷呢？

第五百二十六条　当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。

后履行抗辩权。

第五百二十七条　应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：

不安抗辩权，又称先履行抗辩权。可以中止履行，不需要对方同意，也不需要通过向法院或仲裁机构申请所得。

但是，并不是有权直接解除合同。如需要在此情形下解除合同，还需要满足第五百二十八条规定的条件，或者双方在合同中另有约定。

要点是“确切证据”。

（一）经营状况严重恶化；

恶化如何判断属于严重恶化？其恶化的程度应当相当于本条款所列举的其他三项情形，即这种恶化程度达到了有丧失或者可能丧失履行债务能力的程度。

（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；

这类确切证据，实务中只能从人民法院等有权机关的裁判文书、决定等生效法律文书上确认。例如，对方在某个诉讼或执行过程中被法院以正式裁判文书的形式认定存在转移财产、抽逃资金以逃避债务的事实的，那么，这份裁判文书就可以作为确切证据。

（三）丧失商业信誉；

通常是公开的可确认的权威信息来源所得的正式新闻或消息。

（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

这是一个兜底条款。

当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。

在行使不安抗辩权的时候，最重要的是要把握取得“确切证据”，并且要符合第五百二十八条规定的通知义力，否则自己反而会构成违约。最高人民法院在2015年曾经发布过一个典型案例，就有这个情况，购房者一方以为自己有权行使不安抗辩权，但最终他的行为没有得到法院的支持，反而构成违约。

2010年7月7日，周某与房产开发公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定该商品房成交总金额为268672元，周某应于2010年7月7日支付房款255238元，余款13434元于2011年7月30日前付清；房产公司应在2011年7月30日前将该房交付给周某，如逾期交房超过30日而周某要求继续履行合同的，合同继续履行，房产公司应当自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向周某支付已付房款的万分之四的违约金。

合同履行情况是这样的：合同签订后，周某按照合同约定向被告某公司支付了房款和房屋专项维修金。2012年11月20日，某公司通知原告周某去接房。2014年3月12日，周某向被告某公司交付了余款。在这期间，房产公司被刑事调查，建设工程停工了一段时间，虽然最后完工并通过验收，但是明显延迟交房了。

周某在庭审中表示，在看见所购小区的房屋停工停建，房产公司董事长被刑事调查，帐户被查封的情况下，有理由怀疑房产公司无法按期交房，可以单方面行使不安抗辩权，中止房屋尾款的交付。

可是，法院认为，周某发现某公司当时具有不能按期交房的可能性，未及时与对方沟通核实，在未通知对方的情况下就自行中止了合同的履行。不符合不安抗辩权的行使条件和履行规范，其不安抗辩权不能成立。

第五百二十八条　当事人依据前条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。

《民法典》对《合同法》关于不安抗辩权的行使的规定，进行了小的修改。

《合同法》第六十九条　当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。

对照《合同法》第六十九条的规定，《民法典》第五百十八条将“中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，”直接认为为视作以行为方式不履行主要债务。即将不安抗辩权行使人在履行通知义务后解除合同的法律原因归于对方拒绝履行主要债务。

另外，《民法典》本条在解除合同的内容后补充了“可以请求对方承担违约责任”的规定

第五百二十九条　债权人分立、合并或者变更住所没有通知债务人，致使履行债务发生困难的，债务人可以中止履行或者将标的物提存。

有2个前提条件，一是没有通知债务人，二是导致债务履行困难。假如只是没有将住变更的情况通知债务人，但是并没有导致履行债务发生困难的，那么不能适用本条的规定而主要中止履行。

有一个民间借贷诉讼案件，案件中的小贷公司住所地不再营业，也没有将变更后的住所地通知借款人吴某某。在庭审中，吴某某于是就引用了上述这个法律规则，主张小贷公司变更住所没有通知自己，所以无法还款，因此利息应当计算截止至小贷公司住所地不营业的那天，也就是诉讼三年前的2014年8月份某天。

法院经过审理，发现之后小贷公司法定代表人与吴某某有电话联系，而且电话中吴某某表示是因为利息太高不能还款，另外，吴某某也没有提供证据证明是因为小贷公司原因导致无法还款，也没有证据证明做过提存。因此，法院不支持吴某某的这个主张。

第五百三十条　债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。

债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。

提前履行不损害债权人利益的，债权人不能拒绝，否则可能造成受领迟延的后果。

第五百三十一条　债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但是部分履行不损害债权人利益的除外。

债务人部分履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。

与前一条款的解读逻辑相同。

第五百三十条、第五百三十一条中的“不损害债权人利益”，假如在法院诉讼中，那么，这方面的举证责任应当在债权人一方，即债权人有责任举证证明债务人提前履行债务或者部分履行债务损害了债权人的利益，否则，即视为不损害债权人的利益，债权人应当接受。