合伙指南 | 作者：李立律师

这是李立律师博客和合伙指南公众号第615篇文字

《聊民法典系列》是李立律师的读民法典笔记

聊民法典105：物业合同终止后拒绝交接，无权要求终止后物业费

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第九百四十五条　业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。

业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。

《民法典》本条第一款中部分内容吸收了《物业管理条例》第五十二条的规定。《物业管理条例》第五十二条规定，“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”

除了前述吸收《物业管理条例》的内容外，本条其他内容应当是属于新增的立法内容，包括业主有义务配合物业管理人在装饰装修房屋时进行必要的现场检查的义务，包括业主转让、出租专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途时的告知义务。

虽然本条设定了业主在一些特别情况下告知物业服务人的义务，但是并没有直接规定法律后果和责任条款。另外，怎样在具体情况下认定什么是合理注意事项、什么是必要的现场检查，还是需要在《民法典》实施后的法律实践来明确。

2020年新版物业服务合同司法解释第四条规定，“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理。”

第九百四十六条　业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

本条是《民法典》新增的立法内容，是业主对物业服务合同有任意解除权的规定。本条规定部分借鉴了2009版司法解释第八条的规定，但比旧版司法解释更进了一步。

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合伙指南 | 作者：李立律师

这是李立律师博客和合伙指南公众号第614篇文字

《聊民法典系列》是李立律师的读民法典笔记

聊民法典104：催告业主支付拖欠的物业费，不再要求必须书面催告

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第二十四章　物业服务合同

物业服务合同这一章，是《民法典》新增的立法内容。在原先的《合同法》中，典型合同并不包括物业服务合同。之所以立法将这类合同单独列章进行规范，原因是现实的需求。物业服务合同的运用、物业服务纠纷诉讼的数量以及物业服务合同与民生的密切相关度，都是催生这类立法变化的直接原因。

在《民法典》实施之前，有关于物业服务合同的法律适用主要分布在三方面：第一是适用《合同法》总则部分的法律规定；第二是适用国务院颁布的行政法规《物业管理条例》中的内容；第三是参考司法解释，即2009年最高人民法院发布的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。目前，其中的司法解释已经进行重新修订，并且于2020年12月29日发布，修改的幅度相当大。

《民法典》本章的内容，很大程度上参考和吸收了上面提到的这些法律法规和司法解释的内容。

相关司法解释，这次修订的幅度相当大，主要原因并不是实际规范有大数量的调查，而是因为原来的司法解释的很多内容已经被《民法典》直接吸收为条文内容了，因此司法解释不需要再重复规定。

第九百三十七条　物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

本条是关于物业服务合同和物业服务人的定义。这个立法内容在之前的法律法规和司法解释中都是没有的，这是新的立法内容。

法律法规以及相关规章规范的用词，也是有明显变化的。在2007年《中华人民共和国物权法》颁布前，常见的提法是“物业管理合同”。《物权法》首次在法律中使用了“物业服务企业”的提法，随后国务院也跟时将《物业管理条例》中的相关表述也改成了“物业服务企业”。这是时代和认知的进步，这也符合物业服务合同关系的本质，本质是服务，管理只是手段之一。

本条的定义明确了：

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合伙指南 | 作者：李立律师

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2021年请把股权和合伙用起来，不要再只是知识学习了

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一

为什么我比较反感有些股权培训或合伙培训，特别是不搞这方面实务的人做的培训？

除了比较反感某些培训在传播一些无法落地的错误观念之外，最主要的原因是：股权不是目的。

做企业的目的，最直接的就是盈利，依我的理解，大致可以分为4个层次。

1. 销售的盈利； 出售自己的产品，或者提供服务，取得盈利。
2. 品牌的盈利； 在推广的投入支撑下，取得一定的知名度，然后在盈利中增加品牌所带来的溢价。
3. 规模的盈利； 不断提高生产规模，在达到某个水平后，通过以规模降低成本或提高效率等方式，取得规模带来的溢价。
4. 资本的盈利。 在企业达到一定的经营水平后，通过资本市场的运作，为公司取得投资性的收益。

所以，你可以发现，股权并不是做企业的目的，它可以是一种手段，一个组织管理企业以及进行资本运作的基本手段。它很重要，但它不是做企业的目的。

打个比方：

每天早上，我们穿戴好跨出家门，都会有个目的，去工作、去运动、去做那些想要做的事情，去做那些必须要做的事情，或者只是想随便散个步走走、发个呆、晒个太阳喝杯咖啡。但有一些东西，在我们出门时也很重要，但它们不是我们出门的目的，比如说正常的空气状况、正常的交通状况、正常的社会状况。没有人会说，自己出门的目的是正常的空气。

这就是重要的东西和做事情的目的之间的区别。做企业，一定是要以目的为中心来考虑问题的，任何偏离这个目的的思考和努力都是不太合理的。股权、合伙这些事情，很重要，但是一旦你不是以企业的中心目的为出发点来看待这些事情，很大可能是会迷失的。

二

那么股权、合伙这些东西，做企业的人该如何学习呢？

其实，这个问题，问我这个做公司法律服务的人，是太合适的。

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