聊民法典105:物业合同终止后拒绝交接,无权要求终止后物业费

合伙指南 | 作者:李立律师

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《聊民法典系列》是李立律师的读民法典笔记

聊民法典105:物业合同终止后拒绝交接,无权要求终止后物业费


第九百四十五条 业主装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人,遵守物业服务人提示的合理注意事项,并配合其进行必要的现场检查。

业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的,应当及时将相关情况告知物业服务人。

《民法典》本条第一款中部分内容吸收了《物业管理条例》第五十二条的规定。《物业管理条例》第五十二条规定,“业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”

除了前述吸收《物业管理条例》的内容外,本条其他内容应当是属于新增的立法内容,包括业主有义务配合物业管理人在装饰装修房屋时进行必要的现场检查的义务,包括业主转让、出租专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途时的告知义务。

虽然本条设定了业主在一些特别情况下告知物业服务人的义务,但是并没有直接规定法律后果和责任条款。另外,怎样在具体情况下认定什么是合理注意事项、什么是必要的现场检查,还是需要在《民法典》实施后的法律实践来明确。

2020年新版物业服务合同司法解释第四条规定,“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同,以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷,人民法院可以参照关于业主的规定处理。”

第九百四十六条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。

本条是《民法典》新增的立法内容,是业主对物业服务合同有任意解除权的规定。本条规定部分借鉴了2009版司法解释第八条的规定,但比旧版司法解释更进了一步。

2009版司法解释第八条规定,“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持。”根据这个司法解释,业主解聘物业服务企业并不是完全意义上的任意解除权,而是需要向人民法院诉讼请求解除。

而本条的规定,是一种任意解除权,这种解除的效力不需要人民法院的判决来确定,效力以在解聘通知中符合法律规定的时间为准发生效力。

所谓“法定程序”,是指《民法典》第二百七十条规定的业主大会决定事项的程序:

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

本条第二款关于损失赔偿的规定,可以视作是对第一款业主任意解除权的一种平衡。

本条的规定,依我个人的理解,并不否定业主与物业服务企业在合同中约定限制业主的法定任意解除权,很难想像人民法院会认定这类自由协商限制业主任意解除权的合同条款无效。当然,这还是要看司法实践的具体情况才能有定论。

“解除合同造成物业服务人损失”是否包括预期物业服务经营的利润,目前还没有明确的司法解释。

第九百四十七条 物业服务期限届满前,业主依法共同决定续聘的,应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满前,物业服务人不同意续聘的,应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会,但是合同对通知期限另有约定的除外。

本条是《民法典》新增立法内容,是对于物业服务合同续聘的规定。关于期限届满后业主没有依法作出续聘或另聘的情况,根据下一个条文进行规范。

第九百四十八条 物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前六十日书面通知对方。

本条是《民法典》新增立法内容。不定期物业服务合同,合同双方均有随时解除合同的权利。

2020年新版物业服务合同司法解释第三条规定,“物业服务合同的权利义务终止后,业主请求物业服务人退还已经预收,但尚未提供物业服务期间的物业费的,人民法院应予支持。”

第九百四十九条 物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。

本条是《民法典》新增立法内容。立法应对的是:现实中,物业服务人无正当理由,拒绝退出物业服务区域,拒绝移交物业服务用房等相关设施设备以及物业服务所必需的相关资料,或者不配合新物业服务人做好交接工作的现象时有发生,引发社会矛盾,影响业主正常生活工作。

约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,以及充分进行交接,这就是民法典中“后合同义务”的具体体现。《民法典》第五百五十八条规定,“债权债务终止后,当事人应当遵循诚信等原则,根据交易习惯履行通知、协助、保密、旧物回收等义务。”

本条第二款规定了物业服务人违反本条第一款的义务的法律后果。

第九百五十条 物业服务合同终止后,在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前,原物业服务人应当继续处理物业服务事项,并可以请求业主支付该期间的物业费。

注意本条与第九百四十八条之间的区别。

第九百四十八条规定,“物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。……”

本条是指物业服务期限届满后。第九百四十八条是在物业服务合同终止后。本条是在已经确定有新物业服务人或者决定自行管理的业主接管的情况下。第九百四十八条是针对在业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定的情况下。

关于本条规定,还要留意“物业服务合同终止后”以及“原物业服务人”的表述。可见,立法上通过本条给原物业服务人加设的“应当继续处理物业服务事项”这个法定义务,以及可以请求业主支付期间的物业费的权利,并不是一种履行原物业服务合同的行为,更加不能理解为是原物业服务合同的续期,也不是第九百四十八条所规定的原物业服务合同继续有效但转变成不定期合同。假如理解本条文为原物业服务合同继续有效或者形成了一个新的物业服务合同,那么也就意味着业主必须要经法定程序才能解除这个合同,这显然不是立法目的。因此,本条可以理解为这是新的形成了一种事实上的临时性的物业服务关系。

另外,在实际运用中,还可能遇到与第九百四十九条相结合进行判断的情况。本条所规定的“继续处理物业服务事项,并可以请求业主支付该期间的物业费”,是指在正常情况下的,并不包括第九百四十九条中所描述的原物业服务人违反按时退出并交接的义务。如果原物业服务人违反第九百四十九条第一款的义务的,那么即使是继续提供了物业服务,也不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费,同时还要对因此给业主造成的损失予以赔偿。

【本文作者:李立律师,公司法律顾问型律师,擅长合伙与股权实务】
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