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合伙指南 | 作者：李立律师

这是李立律师博客和合伙指南公众号第1069篇文字

疫情影响，想解除合同，一定要通过法院诉讼吗，能发通知解除吗？

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前天，分享了一篇学习笔记：《国企房屋有疫情减免租金政策，那么非国有房屋租金能减免吗？》。有人看了，提了个问题：

“疫情影响，解除合同，一定要到法院打官司吗？”

我觉得这个问题挺实在的，所以今天补一个笔记。

一、“疫情影响，要解除合同”，是什么含义？

一句话，特别是说得比较口语化的、概括的话，很多时候，从法律上看，是可以解释出不同的几种意思的。

1、所谓的“疫情影响，要解除合同”，可以是指符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定的“情势变迁”：

第五百三十三条　合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

《民法典》新增立法内容，2021年1月1日起实施。

2、所谓的“疫情影响，要解除合同”，也可以是指“不可抗力”原因而单方解除合同。《民法典》第五百六十三条规定：

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

……

注意一下这里的认定标准是不同的：情势变迁，前提之一是“继续履行合同对于当事人一方明显不公平的”；不可抗力，是指“不可抗力致使不能实现合同目的”。前者，还可以实现合同目的，但明显不公平。后者，是完全不能实现合同目的。

二、疫情影响，要解除合同，一定要上法院吗？

疫情影响，要解除合同，在3种情形下，是不要通过法院的：

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合伙指南 | 作者：李立律师

这是李立律师博客和合伙指南公众号第1068篇文字

2年没付租金，愿承担违约责任，违约方能请求解除租赁合同吗？

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一

先来看个案例，再来说说为什么法院会在某种情况下支持违约方解约的请求

2018年12月20日，被告甲公司（出租人、甲方）与原告乙公司（承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》，第一部分专用条款中约定：租赁房屋为XX房XX栋，建筑面积为2387.19平方米；租期为20年，自2019年1月1日起至2038年12月31日止。

乙公司租用房屋，是用于经营长租公寓。

2020年1月19日，乙公司支付了2019年10月至2020年2月的租金981,942.66元，之后乙公司未再向甲公司支付过租金。

2020年5月，甲公司向乙公司在《房屋租赁合同》中所载通讯地址邮寄《催款函》，要求乙公司支付2020年3月1日至6月30日的租金及前期逾期支付租金的滞纳金，并告知已为乙公司垫付了2020年3月之前的水电费，要求乙公司书面告知水电费发票接收人的具体联系方式。该函件被退回，原因为原址无此人，邮递员手书“公司早已迁走，电联退回”。

2020年6月，甲公司再次向乙公司上述地址邮寄《催款函》，要求乙公司支付欠付租金及滞纳金，并支付由甲公司代为垫付的水电费及违约金。该函再次被退回，原因为原址无此人。

2020年7月，乙公司向甲公司发出《关于因不可抗力终止的告知函》，函称：新冠疫情系双方签订租赁合同时所不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，直接导致乙公司无法履行合同，属不可抗力，乙公司受此影响无法正常开业运营，已无力继续租赁案涉房屋支付后续租金，故通知甲公司终止《房屋租赁合同》，要求甲公司在收到本函之日起三日内回函并就合同终止事宜进行交接。甲公司收到该函件后随即于2020年7月29日回函表示不同意提前终止合同，要求乙公司继续按约履行。

2020年12月27日，乙公司向甲公司发出《接收房屋催告函》，再次表明终止合同并催促甲公司于收到本函三日内办理交接房屋、合同清算等事宜。2020年12月31日，甲公司回函再次表示不同意提前终止合同，要求乙公司继续履行合同。

上述事实，归纳一下：原告拖欠被告房租，被告以不可抗力要求解约，原告不同意，原告要求继续履行合同。

2021年，原告乙公司起诉到法院，请求解除与被告甲公司之间的《房屋租赁合同》。

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合伙指南 | 作者：李立律师

这是李立律师博客和合伙指南公众号第1067篇文字

国企房屋有疫情减免租金政策，那么非国有房屋租金能减免吗？

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一、国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金

首先要明确的是，目前关于国有企业房屋减免租金的政策，也是有严格的条件。

例如，2022年上海市国资委发布了《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》。该文件的减免对象仅限于“最终签约承租实施主体房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户”。这里有几个限制条件：

1、所谓“最终”，也就是说，这个政策不是给转租的二房东，减免政策只给最终实际租赁使用该房屋的小微企业和个体工商户。

2、小微企业和个体工商户承租房屋是用来从事生产经营。

3、小微企业参照《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》《关于印发〈金融业企业划型标准规定〉的通知》（银发〔2015〕309号）划型标准认定；个体工商户是指营业执照登记类型为“个体工商户”的经营者。如果以个人名义承租进行生产经营的，就很可能不适用这个政策。

到目前为止，从国资管理这条线来看，出的政策仅限于“减免小微企业和个体工商户房屋租金”，没有对小微企业和个体工商户以外的企业出过类似的政策，也没有对非经营性的房屋租金减免给过政策。

须注意的是，上述国有企业房屋租金减免，是需要最终承租人主动申报的。主动申报后，受理单位会根据政策文件的规定进行认定，符合条件的会主动实施房屋租金减免。

假如承租人不去申报，而是直接拿着文件向出租方要求少付房屋租金，那是不可行的。因为，这项政策，从性质上来说，是国资管理部门对国有企业的行政管理行为。它并不直接介入相关的房屋租赁合同关系，也没有赋予承租人民事权利的效力。

根据该文件，2022年免除租金按照“3+3”来实施：

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