疫情影响，想解除合同，一定要通过法院诉讼吗，能发通知解除吗？

合伙指南 | 作者：李立律师

这是李立律师博客和合伙指南公众号第1069篇文字

疫情影响，想解除合同，一定要通过法院诉讼吗，能发通知解除吗？

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前天，分享了一篇学习笔记：《国企房屋有疫情减免租金政策，那么非国有房屋租金能减免吗？》。有人看了，提了个问题：

“疫情影响，解除合同，一定要到法院打官司吗？”

我觉得这个问题挺实在的，所以今天补一个笔记。

一、“疫情影响，要解除合同”，是什么含义？

一句话，特别是说得比较口语化的、概括的话，很多时候，从法律上看，是可以解释出不同的几种意思的。

1、所谓的“疫情影响，要解除合同”，可以是指符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定的“情势变迁”：

第五百三十三条　合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

《民法典》新增立法内容，2021年1月1日起实施。

2、所谓的“疫情影响，要解除合同”，也可以是指“不可抗力”原因而单方解除合同。《民法典》第五百六十三条规定：

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

……

注意一下这里的认定标准是不同的：情势变迁，前提之一是“继续履行合同对于当事人一方明显不公平的”；不可抗力，是指“不可抗力致使不能实现合同目的”。前者，还可以实现合同目的，但明显不公平。后者，是完全不能实现合同目的。

二、疫情影响，要解除合同，一定要上法院吗？

疫情影响，要解除合同，在3种情形下，是不要通过法院的：

1、双方协商一致解除

在绝大部分情况下，这也是最好的方法。

有时候，看上去协商需要让步，可能需要多支出。但是，大部分情况下，与打官司所花费的直接成本、时间以及机会成本来比较，协商中一定程度的让步，还是很划算的。

当然，能够协商是有条件的，要看双方对于协商的底线是否接近。相差太远的话，很难谈成。

2、选择“不可抗力”的法律条款

在符合不可抗力的条件下，可以用通知方式解除合同，通知到达对方时就产生解除的效力。当然，对此有争议的，可以上法院要求确认。

3、合同中约定了争议解决方式是仲裁

约定了仲裁，那就不能去法院诉讼解决。那么，当合同一方要以疫情影响为由解除合同时，可以向约定的仲裁机关申请仲裁。

但是，如果选择《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定的“情势变迁”来解除合同，就必须通过法院或者仲裁机关。

三、能不能单方面发一个解除合同的通知呢？

根据《民法典》的规定，“解除合同”，可以分为3种方式：

一是“协商解除”；

二是“单方解除”；

三是“请求解除”。

以通知的方式解除合同，只限于“单方解除”，并且解除的效力自通知送达对方时就生效。《民法典》第五百六十五条规定：

当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

前面说过，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。这就属于可以单方解除的情况。

《中华人民共和国民法典》第五百三十三条，法律上称为“情势变迁”。需要特别说明的是，它和“不可抗力”是不同的法律规定，很多人对此不清楚。想要使用这条法律来解除合同，根据该条文的内容，必须“请求解除”，不能单方通知解除。

四、必须提出解除合同的诉讼请求，否则法院不告不理

诉讼中，想要让法院判决解除合同，那么就必须提出解除合同的诉讼请求，否则，即使在法庭上提出了，法院也 不会判决解除。

特别是有些被告，不懂得如何提起反诉，而是在抗辩中提出合同应当解除，这在法院看来，并不属于“请求解除”，因为向法院提出这类请求，必须是提出诉讼请求。

去年有个租赁合同纠纷案件，就出现了这样的情况。

原告（出租方）起诉，要求法院判决被告（承租方）支付拖欠的租金并支付物业管理费、违约金等。

被告不同意原告的诉讼请求，认为：原告为仓储公司，被告为物流公司，租借仓库是为了装卸、堆存货物，故双方为仓储合同关系；因疫情原因，仓库所在园区不开放，被告无法使用仓库，合同目的已经无法实现，被告已于2020年2月25日通知原告解除合同。

在这里，被告错误地以为，通知解除已经生效了。更糟糕的是，所谓“通知解除”，只是与对方业务经理的微信聊天记录，并且在法官的眼里难以构成解除合同的通知。

基于这样错误的观点，被告也没有向法院提出请求判决解除合同的反诉。

法院判决支持了原告的诉讼请求。二审法院在判决书中提到，“疫情的影响客观存在，不仅影响承租人，也影响出租人的利益，需要通过双方当事人的努力，以维持合同的稳定性。A公司并未因疫情因素向B公司主张延缓或减免租金，更未明确向B公司主张解除合同。因此，对于其上诉主张，本院难以支持。”

其实，本来，被告完全是有机会借着反诉的机会来提出解除合同的请求的，而且根据这个案件的具体情况，是很有可能得到法院的支持的。被告的诉讼准备是不足的，显得草率和不专业。