房屋承租人的优先购买权被侵害,能得到多少赔偿,损失怎么计算?

合伙指南 | 作者:李立律师

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房屋承租人的优先购买权被侵害,能得到多少赔偿,损失怎么计算?


除非是《租赁合同》上约定排除了优先购买权外,法律规定房屋承租人是享有优先购买权的。

有关这个内容,《中华人民共和国民法典》的规定是:

第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。

第七百二十七条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的,应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,视为放弃优先购买权。

第七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是,出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

依据上述法律规定,可以看到,当房屋承租人的优先购买权被侵害时,承租人是不可能再购买承租的房屋了,因为法律规定“出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响”。

因此,当房屋承租人的优先购买权被侵害时,唯一的法律救济手段只有请求赔偿损失。

那么,这个损失怎么计算呢?

遗憾的是,这个问题,法律和司法解释都没有给出明确的计算标准。

在这类诉讼案件的判决中,法院对损失的计算过程也都不是很细致,其中自由裁量的因素很高,而且还有不同的观点。

有一些法院判决认为“房屋差价”可以作为损失计算的一个重要考虑依据,另外可以节省的中介费也是一个较为重要的考虑因素。

所谓“房屋差价”,是在房价上升的背景下,按照市场价购买同等条件房屋的价格与出租人将房屋卖给第三人的价格之间的差价。

所谓“节省的中介费”,是说承租人与出租人达成买卖房屋的合同,不需要市场房屋中介机构的中介服务,优先购买权被侵害而没有机会购买房屋时,想要购买同样的房屋就需要市场中介的服务,就会产生中介费用。

例如,下面这个案件中,法院对损失的计算就是这样的。

2020年11月2日,王某与赵某签订一份《房屋租赁合同》,王某将某房屋出租给赵某;租赁期限自2020年11月5日至2022年6月10日;租金为每月4300元。

2021年3月13日,王某与陈某签订《房产买卖协议书》,主要约定:王某将该房产出售给陈某,房产成交价为750万元;购房款分两次支付,陈某于协议签订当日支付购房定金50万元,于2021年3月31日前、过户当日支付购房余款700万元。

该协议还约定:若房产处于出租状态,保证已将房产出租情况告知陈某,并保证承租人已放弃同等条件下的优先购买权。

《房产买卖协议书》顺利履行了,房屋也过户登记了。

赵某在法院提出诉讼请求:判令王某赔偿侵害赵某优先购买权造成的损失20万元。

经过法院审理,法官根据证据,确认王某确实在出售房屋前没有告知承租人赵某,侵害了赵某作为房屋承租人的优先购买权。

损失计算,赵某主张其损失是可节省的中介费和与当前同地段同类房产交易价格的差额。

审理该案的法官认为:“因赵某未充分举证证明案涉房屋交易价格的变化,本院参考陈某购买案涉房产支出的中介费,酌定王某赔偿赵某40800元。”。

而房屋购买人陈某为购买该房屋所支出的中介费就是40800元。

但是,“房屋差价”作为承租人优先购买权被侵害的损失,这个损失计算方式也没有完全统一成为主流观点。有相当一部分法官并不认同,理由是:

  1. 优先购买权被侵害,丧失的只是“机会”利益,并不能确定能够购买成功。
  2. 这种机会利益,是建立在房价不断上涨的基础上的。无论是理论上还是客观上来说,都不是完全可以预期的利益。

2018年福建某中级人民法院以此观点推翻了一审法院以“房屋差价”作为损失计算依据的判决。二审判决书中写道:“从承租人优先购买权创设目的来说,应是保障自然人最基本的居住利益,就本案而言,讼争房屋系商铺,并非居住用房,而房屋差价损失应属于商业利益,甚至是一种投机性收益,一审判决确定的差价损失实非双方当事人订立优先购买权条款当时所能预见,在尚未查明讼争商铺实际交易价款、没有证据证明A公司获取巨大的额外利益的情形下,一审判决直接以房屋差价作为A公司承担损失赔偿金额的标准,有违公平原则。”

这个案件一审判决赔偿108万余元,二审改判为20万元。二审的计算方式也是酌定的:

承租人优先购买权受到侵害的情况下,黄某确实失去了购买讼争房屋的机会,在A公司以黄某欠付租金为由于2016年10月16日解除涉案《房屋租赁合同》的情况下,黄某为继续从事经营活动就必须另外寻找合适的租赁物,其租赁利益受到影响、必然产生损失。考虑到其与A公司约定的租期为5年(自2015年1月29日至2020年3月31日),而讼争商铺交付给黄某时为毛坯房,黄某承租商铺后投入了必要的装修费用,参照前案房屋租赁合同纠纷中就讼争商铺装修情况所作评估结论,结合当时的市场行情,本院酌定损失赔偿金额为200000元。

因此,小结一下,房屋承租人的优先购买权被侵害,损失计算没有明确法律规定,在全国法院范围内也没有明显的统一计算方式,假如要追究赔偿,那么需要结合具体的案情以及所在法院的司法理解来进行诉讼准备。

【本文作者:李立律师 擅长公司、股权、合伙等公司类法律实务,政府法律顾问,政府评定的优秀律师,1999年开始执业,办公地点上海市】
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