聊民法典32:按份共有转让,给其他共有人几天行使优先购买权?

合伙指南 | 作者:李立律师

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聊民法典32:按份共有转让,给其他共有人几天行使优先购买权?


第七章 相邻关系

相邻关系的法律规定,意在维护不动产相邻各方利益的平衡。从经济角度看,也是最大程度地发挥整个社会的不动产效用的手段之一。

相邻关系,经常会与侵权关系相竞合。

相邻关系的主体是“不动产权利人”,不是“不动产所有人”,因此,对不动产具有某种物权意义上的权利的人均可能成为相邻关系的主体。

相邻关系纠纷中,责任方式的选择,也是需要根据具体情况具体分析的,一是根据习惯,二是根据经济合理性进行判断。

第二百八十八条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。

相邻关系,主要是两个部分,一是不动产权利人有对相邻方避免妨害的注意义务,二是在对相邻方妨害最小的方式和程度里为了正常利用不动产而使用邻地。

第二百八十九条 法律、法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律、法规没有规定的,可以按照当地习惯。

相邻关系司法处理时,对于习惯的运用是较多的,原因就是相邻关系本身可能涉及的种类和内容是极其丰富和多样的,法律不可能就这些现实一一进行立法。

第二百九十条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

对自然流水的利用,应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放,应当尊重自然流向。

最高人民法院印发《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》中规定:

  1. 一方擅自堵截或者独占自然流水,影响他方正常生产、生活的,他方有权请求排除妨碍;造成他方损失的,应负赔偿责任。
  2. 相邻一方必须使用另一方的土地排水的,应当予以准许;但应在必要限度内使用并采取适当的保护措施排水,如仍造成损失的,由受益人合理补偿。相邻一方可以采取其他合理的措施排水而未采取,向他方土地排水毁损或者可能毁损他方财产,他方要求致害人停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失的,应当予以支持。
  3. 处理相邻房屋滴水纠纷时,对有过错的一方造成他方损害的,应当责令其排除妨碍、赔偿损失。

上海地区可能是由于地理的原因,这类诉讼案件比较少见。

第二百九十一条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的,应当提供必要的便利。

最高人民法院印发《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》中规定:

  1. 一方必须在相邻一方使用的土地上通行的,应当予以准许;因此造成损失的,应当给予适当补偿。
  2. 对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道,所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活,他人要求排除妨碍或者恢复原状的,应当予以支持。但有条件另开通道的,可以另开通道。

第二百九十二条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

最高人民法院印发《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》中规定:相邻一方因施工临时占用他方使用的土地,占用的一方如未按照双方约定的范围、用途和期限使用的,应当责令其及时清理现场,排除妨碍,恢复原状,赔偿损失。

一方应当提供必要的便利,另一方也应当以对相邻方妨害最小的方式进行,如有损害则应当赔偿,这与提供便利的义务不矛盾。

第二百九十三条 建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

两个要求须同时符合。

第二百九十四条 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物,排放大气污染物、水污染物、土壤污染物、噪声、光辐射、电磁辐射等有害物质。

与现行物权法相对照,将“光”改为了“光辐射”,更科学准确。

《中华人民共和国环境保护法》规定,企业事业单位和其他生产经营者应当防止、减少环境污染和生态破坏,对所造成的损害依法承担责任。公民应当增强环境保护意识,采取低碳、节俭的生活方式,自觉履行环境保护义务。《中华人民共和国大气污染防治法》、《中华人民共和国水污染防治法》等都有类似的立法内容。

第二百九十五条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的安全。

《中华人民共和国建筑法》第三十九条规定,……施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成损害的,建筑施工企业应当采取安全防护措施。

《建筑法》第四十条规定,建设单位应当向建筑施工企业提供与施工现场相关的地下管线资料,建筑施工企业应当采取措施加以保护。

《建筑法》第四十一条规定,建筑施工企业应当遵守有关环境保护和安全生产的法律、法规的规定,采取控制和处理施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害的措施。

第二百九十六条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

删除了现行《物权法》中该条文中的“造成损害的,应当给予赔偿。”的语句。并不意味着不能要求赔偿,而是可以根据情况选择合适的民事责任承担方式。

第八章 共有

第二百九十七条 不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

物权法中的“单位”,修改为“组织”。

全民所有,不是本章规定的共有。

第二百九十八条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

按份共有,是一种共有。各个共有人持份额本身并不构成一个单独的所有权。

按份共有,并不是对物的可分部分按各个相对独立的部分各自持有。各共有人的份额所代表的权利和义务是按份额比例均匀及于整个物的。

第二百九十九条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。

夫妻共有、遗产分割前的共有,普通合伙的共有,都是最典型的共同共有。

第三百条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的,各共有人都有管理的权利和义务。

对共有物管理的规定,不区分按份共有还是共同共有,都以共有人之间的约定为先。若无约定,则都有管理的权利和义务。

第三百零一条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。

以约定为先。无约定的情况下,共同共有,要求全体同意。按份共有,占份额三份之二以上同意,包括三分之二本数。

第三百零二条 共有人对共有物的管理费用以及其他负担,有约定的,按照其约定;没有约定或者约定不明确的,按份共有人按照其份额负担,共同共有人共同负担。

与物权法规定相同,没变化。

第三百零三条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但是共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的,应当给予赔偿。

何为“重大理由”?目前尚没有具体的司法解释,都是在个案审判中由人民法院具体情况具体分析。

共有的基础丧失,也没有具体的司法解释。共同共有关系的丧失,可以理解为是共有的基础丧失。

共同共有房屋,没有不得分割的约定,房屋被法院另案查封的,有个案判决显示,法院认为此种情况下,属于共有的基础丧失,同时,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条之规定,对于共有物被查封,共有人提起析产诉讼的,人民法院应当准许。

共有物的分割,也要看事实上和法律上的可行性。比如房屋,假如分割后无法独立并取得产权的,那么就应当拍卖或变卖所得进行分配的方式进行分割。

第三百零四条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的,其他共有人应当分担损失。

此内容与物权法相同。

其中第二款,也称为瑕疵担保责任,是指分割时未显示出来的瑕疵。

第三百零五条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

本条内容与物权法相同。但是《民法典》对这部分内容进行了细化,部分吸收了最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)的相关规定,呈现在后续的条文中。

第三百零六条 按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的,应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。

规定了通知其他按份共有人行使优先购买权的法定义务。

关于通知中给予的行使优先购买权的期间,《民法典》没有具体规定,仅表述为“合理期限”。

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)中的规定,优先购买权的行使期间,按份共有人之间有约定的,按照约定处理;没有约定或者约定不明的,按照下列情形确定:(一)转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的,以该期间为准;(二)通知中未载明行使期间,或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的,为十五日;(三)转让人未通知的,为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日;(四)转让人未通知,且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的,为共有份额权属转移之日起六个月。

上述司法解释在《民法典》施行后可能会有变化。

两个以上其他共有人主张行使优先购买权的,协商确定各自的购买比例;协商不成的,按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

仅适用于按份共有。

第三百零七条 因共有的不动产或者动产产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权、承担连带债务,但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;在共有人内部关系上,除共有人另有约定外,按份共有人按照份额享有债权、承担债务,共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人,有权向其他共有人追偿。

对外,无论是按份共有还是共同共有,原则上,共有人连带债权债务。在没有法律另行规定的前提下,想要打破这个连带关系,必须在于第三人发生民事法律关系之前以某种方式明确告知第三人共有人不具有连带债权债务关系。

第三百零八条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。

没有有约定的按份共有,按下一条的规定等额按份共有。

第三百零九条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。

为了减少争议,最好还是事先进行合理而明确的约定。

第三百一十条 两个以上组织、个人共同享有用益物权、担保物权的,参照适用本章的有关规定。

准共有。不是针对所有权而产生的共有,是针对所有权之外的物权的共有。