“借”别人的名义买房,怎么证明是“借名买房”?

合伙指南 | 作者:李立律师

这是李立律师博客和合伙指南公众号1135篇文字

“借”别人的名义买房,怎么证明是“借名买房”?


在没有明确的合同的前提下,怎么证明双方之间存在“借名买房”的事实呢?有客户去年向我打听过类似的问题。今天就来聊一下这个法律问题。

要理解这个问题,拆开来,要搞清楚3个问题。3个问题都很重要,而且是一环套一环的:

第一,什么是“借名买房”,法律上是什么性质?

第二,借名买下房屋后,能要求把名字换回来吗?

第三,没有合同的情况下,怎么证明有“借名买房”的事实?

下面就按照顺序来说一下。

一、什么是“借名买房”,法律上是什么性质?

借名买房,顾名思义,就是自己出钱,找别人出面买房,约定房子归自己所有。通常,都是指的城市住宅房屋。

但是,这并不是法律上的概念,只是现实中情况的概括。

操作“借名买房”的,都是出于一些特殊的原因,常见的有:自己没有购房资格、自己没有贷款资格、自己拿不到一些政策性的优惠。

房屋是属于不动产,不动产物权基于登记而产生。从物权的角度来看,借名买房双方约定的房屋所有权归属,不是物权性质,而是债权性质的。所以,出钱的那一方,假如要向法院起诉拿回房屋,那么只能请求对方将房屋登记变更到自己名下,不可以直接要求法院确认房屋是自己的。

“借名买房”,还有一定可能是无效法律行为。例如,借名购买经济适用住房等特殊的政策性保障住房,会被视为严重违反法律法规。在这样的借名买房无效的情况下,相应的房屋买卖合同也会被认定无效。

第二,借名买下房屋后,能要求把名字换回来吗?

只要没有前面说的非法无效的情况,也没有善意第三人的情况,那么,原则上,向法院诉讼请求把房产登记的权利人变更为实际权利人,是可以得到支持的。

但是,得到法院支持的前提是:需要举证证明“借名买房”的事实。

一旦需要起诉解决这些事情,意味着肯定有矛盾或者障碍,对方可能会否认借名买房,会表示是借款、赠与。这时候,就要看证据了。

第三,没有合同的情况下,怎么证明有“借名买房”的事实?

有内容明确的合同,那是当然好的,也是现代社会应当做到的事情。“借名买房”这么大的事情,居然可以只是口头约定,似乎是不可思议的事情。可是,现实情况告诉我们,还真不少。

记得有一个案件,不仅没有合同,而且“名义”的那位还去世了,出钱的一方只能和“名义”那位的继承人打官司要房子。

那些继承人都表示完全不知道有“借名买房”的事情。原告不得不非常困难地进行举证,并且证据也不是那么硬实。

最后,审理此案的法官不得不运用双方证据比较的方式,并结合日常经验法则来加以判断,最后认定不是“借名买房”。

那么,“委托书”这种文书能不能用来证明“借名买房”的事实呢?

委托书,通常都是单方出具的,对方是没有签字认可的,所以证明力也是不够的。

从上海法院处理此类案件的情况来看,在没有合同的情况下,要证明“借名买房”的事实,可以从以下4个方面综合举证,会有较好的举证效果:

1、出资情况

虽然,很可能最后付款是从名义人的银行账户支付的,但是,一般来说,这笔钱实际是另一方提供的。可以调取银行转账记录等,证明这笔款项的实际支出人是谁。

2、房屋使用情况

通常,“借名买房”买到房屋后,是有实际出资人实际占有和使用的。因此,实际出资人是可以举证证明自己是一直占用和使用房屋的人。像是物业费、水电费的支付记录、居委会的证明文件、出租房屋收取租金的情况,都是可以作为这方面的证据。

另外,一直占有使用,而“名义人”一直没有收过房租,也算是一种证明。

3、房屋的购买凭证等重要文件的持有情况

“借名买房”的人,通常一定会把房屋的购买凭证、房产证等重要文件放在自己的手里,不太会放在“名义人”的手里。这些东西的原件的占有情况,也是证据或者证明。

4、采取“借名买房”的原因说明

假如是因为当时自己没有购房资格,那么,一方面要找出当时的购房限制政策,另一方面要举证证明自己当时不具备购房资格。

另外,还有必要说明一下当时考虑买房的动机和需求。

以上这4个方面,单单依靠某一个方面的举证,很可能是得不到法官的确信的,但是,组合起来,就会有较好的说服力,有比较强的证明力。

最后,还是说一句,最好的习惯还是之前签订内容合理明确的合同。不签合同,是自己给自己埋雷,炸不炸,就看运气,何必呢。

【本文作者:李立律师 擅长公司、股权、合伙等公司类法律实务,政府法律顾问,政府评定的优秀律师,1999年开始执业,办公地点上海市】
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