聊民法典107:不符限购政策,损失6万定金,中介被判赔偿2成

合伙指南 | 作者:李立律师

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《聊民法典系列》是李立律师的读民法典笔记

聊民法典107:不符限购政策,损失6万定金,中介被判赔偿2成


第二十六章 中介合同

《民法典》本章,对照原《合同法》内容,有2处明显的变化:

  1. 将“居间合同”改为“中介合同”。“中介合同”这个称呼在现实语言交流中更为流行。
  2. 增加了“利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同”的法律责任规定,也就是俗称的“跳开中介”的行为。

第九百六十一条 中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

中介人,是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人。

中介合同的内容可以有3类:1、向委托人报告订立合同的机会;2、向委托人提供订立合同的媒介服务;3、前两种服务的混合。

所谓媒介服务,就是提供撮合交易的服务。

第九百六十二条 中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

关于本条第2款中的“赔偿责任”,在具体案件中,也要视委托人本身是否有过错进行综合判断,并不是绝对的由中介人赔偿100%的责任的。

2020年5月,上海有这么个二审终审的房产中介纠纷案件。此案,与上海的房产限购政策相关。从这个案子里可以看出,对于房产中介违反本条第二款时的赔偿责任,法院的审理思路是什么。

2018年8月5日,案外人王某1、席某、王某2作为出售方(甲方),韦贤康和刘慧姗作为买受方(乙方),瑞丛公司作为居间方(丙方),签订了《房地产买卖居间协议》,约定乙方委托丙方居间购买甲方名下坐落上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋,并通过丙方向甲方支付意向金10万元,如甲方接受买卖条件且签署《房地产买卖合同》,则意向金转为正式定金。同日,买卖双方签署了《房屋买卖合同》,韦贤康和刘慧姗向出售方支付了定金10万元。后因韦贤康和刘慧姗不符合上海的购房资格,导致交易无法继续履行,韦贤康和刘慧姗向法院起诉要求出售方返还定金,经诉前调解,出售方返还了4万元定金,韦贤康和刘慧姗遂撤诉。现韦贤康和刘慧姗认为,瑞丛公司未如实告知韦贤康和刘慧姗购房政策并审核其购房资格,由此造成韦贤康和刘慧姗6万元损失应由瑞丛公司赔偿,引发诉讼。

一审法院,驳回了原告要求中介公司赔偿损失的诉讼请求。

一审法院的理由是:“瑞丛公司作为专业的房地产居间服务公司,应当对韦贤康等的购房资格进行审查。但是,购房者的社保记录等相关信息中介机构无权获取,只能由购房者自行提供。瑞丛公司对韦贤康等购房资格的审查是建立在韦贤康方提供的信息的基础上,根据现行限购政策判断韦贤康方是否有购房资格。韦贤康和刘慧姗购房时向瑞丛公司出具了《参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况》,该情况表无法反映韦贤康等社保断交的情况,甚至根据韦贤康方庭审中的陈述,韦贤康等自己在签订居间协议时对其社保断交情况也是不清楚的,瑞丛公司根据韦贤康等的陈述判断其符合购房资格,并无过错。韦贤康等提供的证据,无法证明瑞丛公司在审核韦贤康等的购房资格时存在明显失误。因此,韦贤康等要求瑞丛公司对其不符合购房资格导致的损失承担赔偿责任,于法无据,法院不予支持。”

韦贤康和刘慧姗不服一审判决,向上海市第一中级人民法院提起了上诉。

最终,二审部分改判了一审的判决结果。二审判决,中介公司赔偿1.2万元。关于这个责任认定以及责任分担,二审法院的理由如下:

  1. 首先,上海市限购政策系向所有社会公众公布的信息,购房人在购房之前应当仔细查阅相关政策并核对自己的个人相关信息,以确保自己符合资格。上海市对于非本市户籍居民家庭购房的要求为连续缴纳个人所得税或社会保险的年限为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。购房者自己的缴税信息系其个人隐私,中介机构无权获知,而韦贤康、刘慧姗作为购房者,应当查询自己的缴税情况、询问税务机构自己纳税情况的详细信息,包括是否存在断交、补缴等情况,而本案中,韦贤康、刘慧姗直至房屋买卖合同签订一个月之后才了解到自己社保断交、补缴的具体情况,显然其对于购房资格的误判存在过错。
  2. 其次,瑞丛公司系专业的房地产居间服务公司,应当对客户的购房活动提供专业的指导,其中即包括对于购房资格的审查。虽然瑞丛公司并非系能够得出购房资格结论的权威部门,但是其应当利用自己的专业优势为购房者解读相关政策,并提供相应的指导。本案中,瑞丛公司指导上诉人从自助查询机上拉取《参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况》,然该情况表只能显示近两年的缴纳明细,其上记载的累积缴纳时间并非系判断购房资格的准确依据。此外,在对“63个月内累积缴纳60个月”的政策进行解读时,瑞丛公司也未告知上诉人补缴与正常缴纳存在不同,尤其在上诉人已经明确告知其存在补缴的情况下,瑞丛公司仍回复上诉人“没问题”,最终导致上诉人误判了自己的购房资格,从而与房屋出售方签订了买卖合同并交付了定金。瑞丛公司在居间服务中存在瑕疵,告知了上诉人不准确的查询方式,对于政策的解释也不尽明确,以至于上诉人产生了相应的定金损失,瑞丛公司应当对此承担部分责任。
  3. 最后,在责任比例的分担方面,本院认为,购房系公民个人生活中的重大事项,购房者虽然委托了中介公司提供专业服务,但其自身也有查询了解相关政策,提供个人详尽信息的基本义务,相较于中介机构,购房者应负有更高的审慎义务。此外,在查询相关社保信息时,也应当咨询相关工作人员,充分全面的了解相关情况,不能仅仅听从中介公司的指导,故对于本案的损失后果,韦贤康、刘慧姗一方应承担主要责任。瑞丛公司作为专业的房地产居间服务机构,在提供中介服务时存在瑕疵,给上诉人提供了不准确的信息,得出了错误的结论,也应承担与该瑕疵相对应的过错责任。综合本案的事实与证据,本院酌定瑞丛公司的责任比例为20%。

第九百六十三条 中介人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

中介人促成合同成立的,中介活动的费用,由中介人负担。

中介人促成合同成立,是报酬请求的前提,因此,中介费是以劳务结果为前提的,而不是以劳务为前提的。

“中介人促成合同成立的,中介活动的费用,由中介人负担。”,本条第二款的规定,意味着站在中介人的角度,应当将中介活动的费用计入中介报酬的定价之中。

第九百六十四条 中介人未促成合同成立的,不得请求支付报酬;但是,可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

适用本条的前提是委托人与中介人之间有这方面的特别约定。没有约定的,中介人无权要求委托人支付从事中介活动所支出的任何费用。

第九百六十五条 委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。

这是《民法典》新增的立法内容。本条规定的是委托人实施“跳单”行为须承担向中介人支付报酬的法律后果。

关于中介跳单的法律后果和责任问题,最高人民法院公布的指导案例中,第1号案例就是一个涉及这个问题的案例。

该案裁判结果是:上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决:被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后,陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出(2009)沪二中民二(民)终字第1508号民事判决:一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决;二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求,不予支持。

法院生效裁判认为:中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质,其中第2.4条的约定,属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款,其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金,该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定有效。根据该条约定,衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。本案中,原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息,并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此,陶德华并没有利用中原公司的信息、机会,故不构成违约,对中原公司的诉讼请求不予支持。

第1号指导案例中,法院一方面认为禁止跳单的格式条款是有效的,另一方面在这个具体案件里认为委托人没有构成跳单。

2017年,最高人民法院在一起再审案件的民事判决书中,改判了二审判决中降低中介费的部分内容,最终判决“跳单”的委托人全额支付中介费用。在判决书中表示:“由于双方协议中并未约定谭正茂负有“提供优质高效、尽职尽责、充分全面的居间服务”的合同义务,法律对此也没有相应规定,二审法院认为谭正茂没有提供证据证明自己提供了优质高效、尽职尽责、充分全面的居间服务,并据此将谭正茂居间报酬调减为按双方约定服务费用的60%,是对合同条款内容的扩大解释,违背了合同当事人意思自治原则,没有事实和法律依据,本院予以纠正。谭正茂再审请求成立,本院予以支持。黔西县坤元煤矿、方绪立应按照《服务协议》约定全额向谭正茂支付服务费364万元。黔西县坤元煤矿、方绪立未按合同约定期限支付居间服务费,构成违约,应按合同约定承担逾期付款违约责任。”

《民法典》本条是对中介行业有利的一个立法内容,应对了长期困扰中介行为发展的跳单行为。当然,要注意到前面提到的最高人民法院的1号指导案例仍然有效。中介人要根据本条的规定要求委托人支付报酬,仍然负有举证证明委托人是利用中介人提供的交易机会或者媒介服务而订立了合同。

第九百六十六条 本章没有规定的,参照适用委托合同的有关规定。

【本文作者:李立律师 】
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