聊民法典76:不定期租赁,承租方解约,也要合理期限前通知对方

合伙指南 | 作者:李立律师

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《聊民法典系列》是李立律师的读民法典笔记

聊民法典76:不定期租赁,承租方解约,也要合理期限前通知对方


第七百二十条 在租赁期限内因占有、使用租赁物获得的收益,归承租人所有,但是当事人另有约定的除外。

转租产生的差额收益,租赁工具设备厂房进行生产经营产生的收益,等等。现实中这方面争议极少。

第七百二十一条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定,租赁期限不满一年的,应当在租赁期限届满时支付;租赁期限一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期限不满一年的,应当在租赁期限届满时支付。

本条是对未明确约定租金支付期限时的法律规则。为了避免争议,以约定清楚为宜。

第七百二十二条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

本条在实务中容易引发争议。

所谓正当理由,通常包括:不可抗力、意外事件,以及行使先履行抗辩权。

运用先履行抗辩权,例如交付的租赁物不符合约定的使用要求;在租赁期间租赁物出现质量问题,出租人不尽维修义务的,可以中止支付租金。但是,这一条也是在操作中比较难以把握的。

根据《民法典》第五百二十七条对“先履行抗辩权”作了规定:

应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:

(一)经营状况严重恶化;

(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;

(三)丧失商业信誉;

(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。

在第五百二十七条的第2款中,也明确了需要有确切证据才能中止履行。因此,在租赁合同履行过程中,运用先履行抗辩权的前提是:要有确切的证据,证明对方有有丧失或者可能丧失履行能力,具体包括:1)很可能不能交付符合约定的租赁物;2)无法保证在租赁期间内保持租赁物符合约定的状态。

很多租赁合同诉讼案件中,当事人往往由于提出的中止支付租金的理由无法得到法律的支持,反而被认定为是违约不支付租金,进而被追究违约责任。

因此,假如是承租人,那么在决定中止支付租金之前,应当对整个情况进行一个法律上的评估。否则,很可能一开始是因为对方的某些违反约定的情况,然后你就决定中止租金,闹上法庭,你反而成了严重违约不支付租金的一方而受到违约追究,不仅经济上会受损,而心理会受到打击的。

第七百二十三条 因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以请求减少租金或者不支付租金。

第三人主张权利的,承租人应当及时通知出租人。

出租人的权利瑕疵担保责任。

第三人对租赁物主张权利,常见的有:第三人主张出租人无权处分租赁物、抵押权人要求实现其抵押权。

第七百二十四条 有下列情形之一,非因承租人原因致使租赁物无法使用的,承租人可以解除合同:

本条是《民法典》新增的条款,规定了承租人的法定解除权。

本条是吸收了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的内容,并作了修改和扩展。

一是将规则从房屋租赁扩展到所有种类租赁物。二是加了限制条件“非因承租人原因”。

(一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;

如查封、扣押的行为不影响承租人对租赁物的正常使用,那么不属于本项,承租人不能依此要求解除租赁合同。

(二)租赁物权属有争议;

权属争议,直接决定了租赁合同的有效性。

(三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

兜底条款,强调:1)违反法律和行政法规的强制性规定;2)违反的是关于使用条件的强制性规定。

第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

买卖不破租赁。

第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。

本条是关于承租人优先购买权的规定。

《合同法》第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

《民法典》本条文在上述《合同法》条文内容的基础上进行了完善,吸收并完善了房屋租赁合同司法解释的规定。

房屋租赁合同司法解释针对承租人的优先购买权的规定是:

第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。

第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

第二十四条 具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:

(一)房屋共有人行使优先购买权的;

(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;

(四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

规定出租人将房屋出卖给其近亲属时承租人不享有优先购买权。立法的理由是,近亲属之间的房屋买卖中包含有赠与、感恩等感情因素,其性质多为混合赠与,不能完全适用买卖合同的规定。

至于立法规定“房屋按份共有人的优先购买权”优先于“承租人的优先购买权”,是立法为了解决这两类优先购买权的冲突所做的选择。

第七百二十七条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的,应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,视为放弃优先购买权。

本条借鉴房屋租赁合同司法解释第二十三条之规定,并且不限于房屋租赁。

第七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是,出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

本条借鉴房屋租赁合同司法解释第二十一条之规定,并且不限于房屋租赁。

在房屋租赁合同司法解释出台前,《合同法》第二百三十条之规定并没有明确侵犯了承租人优先购买权后的法律后果以及法律救济方式,当时在实务中因此产生了争议,有观点就认为违反《合同法》第二百三十条之规定,出租人与第三人订 立的房屋买卖合同无效。

房屋租赁合同司法解释出台后,在司法领域解决了这个争议,弥补了合同法立法的空白。

第七百二十九条 因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以请求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。

不可归责于承租人的事由:不可抗力、意外事件、出租人的过错。

本条规定的承租人的解除合同的权利,不是一种请求权,而是形成权,只要能通知到达出租人,合同即解除。出租人对解除合同有异议的,可以提起诉讼或仲裁,由法院或仲裁机关对承租人解除合同的效力进行确认。

第七百三十条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁;当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

《民法典》本条,在《合同法》第二百三十二条内容基础上有小的修改。

《合同法》第二百三十二条 事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

对照来看,《合同法》规定解除不定期合同时,只有出租人承担在合理期限之前通知承租人的义务。而《民法典》规定这种义务是双方当事人都必须履行的,也就是说承租人要随时解除一个不定期的租赁,也应当在合理期限之前通知出租人。

第七百三十一条 租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。

这是租赁合同立法上的特别条款,即租赁特危及人身安全健康时的解除权。

有个房屋租赁合同纠纷案件,案件中房屋内的电热水器发生漏电,导致房屋实际居住人受伤,于是承租人向出租人通知解除合同。但出租人在法庭上强调电热水器属于房屋的附随物,经维修并不影响正常使用。但是,法院并不支持出租人的这个观点,法院认为出租的房屋也包括屋内设施,作为出租人,有义务向承租人提供安全的房屋居住环境。

第七百三十二条 承租人在房屋租赁期限内死亡的,与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

与《合同法》第二百三十四条相对照,《民法典》增加了“或者共同经营人”的内容。

共同居住人或者共同经营人,有延续承租权,这是立法对于现实规则的确认,也是对于共同居住人的居住权利以及共同经营人的继续经营利益的平衡。

第七百三十三条 租赁期限届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

根据租赁物的性质使用后的状态,也就是正常使用收益后合理发生损耗的状态。

第七百三十四条 租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。

租赁期满后,当事人有2种方式可以续约,一种是再以明确的合同方式约定,另一种就是双方没有就合同进行约定,仅以行为的方式表明继续租赁合同关系,可以视作是一种以默示的方式达成的意思一致。本条是对这种默示方式续约的法律确认。

租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

本条第2款,是《民法典》新增的立法内容,明确了“房屋承租人”的优先承租权,不适用于其他租赁物。这个规定在之前的其他法规和司法解释中也没有明确规定过。

【本文作者:李立律师,公司法律顾问型律师,擅长合伙与股权实务】
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