聊民法典75:出租人批准承租人违法改造方案,承担瑕疵担保责任

合伙指南 | 作者:李立律师

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《聊民法典系列》是李立律师的读民法典笔记

聊民法典75:出租人批准承租人违法改造方案,承担瑕疵担保责任


第七百零八条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

出租人的义务,一是交付义务;二是对租赁物的瑕疵担保责任。其中,租赁物的瑕疵担保责任存续在整个租赁期限内。

租赁合同的目的在于承租人对租赁物的使用收益。因此,出租人依合同约定交付租赁物给承租人,并于租赁关系存续期间保持租赁物符合约定的使用收益状态,是出租人的基本义务。

基于租赁期限内对租赁物的瑕疵担保责任,出租人有义务通过维修、更换租赁物的方式保持租赁物符合租赁合同约定的用途。同时,当发生租赁物出现不符合约定用途的睱疵时,租赁人可以根据双方的约定以及法律的规定,要求出租人及时进行维修、更换、减少租金或解除合同。

关于出租人的睱疵担保责任,最高院有一个案件挺特别,是出租人批准同意了承租人对商铺的违法设计方案,由此法院认定出租人违反了对出租物的睱疵担保责任。该案经过了一审二审,还由最高人民法检察院提起抗诉后进行了再审。

与租赁物睱疵担保责任有关的案件事实,大致是这样的:

  1. 重庆工商大学是出租方,将商铺租赁给了张丽蓉,然后张丽蓉将其中一部分转租给了冯星梅。
  2. 按照张丽蓉与冯星梅之间的合同约定,张丽蓉转租的房屋可做餐饮。冯星梅进场装修需提供正规的装修设计图,报学校有关部门和物业公司审批同意后进场装修,张丽蓉应积极配合做工作。
  3. 冯星梅第一次向学校提交了装修设计图,重庆工商大学不同意该装饰方案。并针对厨房设计位置指出:该区域位于配电房直接上方,按国家建筑规章强制条文,严禁在配电房直接上方设置厨房和卫生间等用水房间。
  4. 冯星梅于当日出具书面承诺:客串客快餐店因装修和使用中造成楼下的损失负一切经济责任。后经张丽蓉出面协调,同时亦向校方作出如有损失由其负责的承诺。重庆工商大学于2009年10月9日批准了冯星梅第二次报送的装修方案,同时要求强化防水处理,加强检查监督,若使用过程中出现渗漏,应立即停业整改,责任为承租人,接受学校检查、监督。
  5. 两次报批的装修设计图纸中厨房和卫生间位置完全相同。

在再审的民事判决书中,最高人民法院就认定本案中出租人重庆工商大学应当承担出租物的瑕疵担保责任。法院认为:

本案中,张丽蓉与冯星梅签订《商铺租赁合同》的标的物是用于餐饮经营的场地,而在该租赁场地内设置厨房和卫生间则是餐饮经营不可缺少的配套功能区,但由于冯星梅经出租人批准在该场地内设置的厨房和卫生间等经常积水场所位于该大楼配电房的正上方,违反了国家标准的强制性规范,致使其不能实现租赁该场地经营餐饮的合同目的,因此,对双方签订的《商铺租赁合同》依法予以解除。张丽蓉因向冯星梅交付的租赁场地不符合合同约定经营餐饮的条件,对此应承担违约责任,赔偿冯星梅的损失并退还保证金。

因此,出租人批准和同意承租人对租赁物的装修改造,即使在批准同意书或者承租人出具了某种承诺书,出租人对于租赁物的睱疵担保责任并不必然免除。

第七百零九条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,应当根据租赁物的性质使用。

所谓租赁物的性质,是指租赁物本身的属性,例如住宅是用来人们居住的,汽车是用来交通运输的。

第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担赔偿责任。

正常损耗,本身就是使用租赁物的一种合理表现。

第七百一十一条 承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

例如,承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,就属于未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物。

第七百一十二条 出租人应当履行租赁物的维修义务,但是当事人另有约定的除外。

本条是第七百零八条中所规定的出租人对租赁物的睱疵担保责任的自然延伸。但是,法律允许当事人对维修义务的分配进行自行约定。

第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。

因承租人的过错致使租赁物需要维修的,出租人不承担前款规定的维修义务。

本条第2款内容是《民法典》新增的内容,区分过错方进行规定。承租人过错致使租赁物需要维修的,出租人不承担本条第1款的维修义务。

现《合同法》第二百二十一条中,并没有区分过错方,因此,根据合同法条文的语义,无论是谁的过错,出租方都 有维修的义务,这是不合理且不符合现实情况的。《民法典》从条文内容上对此进行了完善。在实务中,这个立法修改不会有有什么实际影响,因为大部分的书面租赁合同现在都会约定维修责任的基本分配原则。

第七百一十四条 承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担赔偿责任。

具体来说,承租人的保管义务可以细分为:

  1. 按照约定的方式或者租赁物的性质所要求的方法保管租赁物。即按照租赁物的技术标准、保管标准进行保管。如果没有具体的保管标准,就按照通常的善意管理人的水平和注意程度进行管理。
  2. 正常的维护。对于根据使用要求或通常标准应当定期或适时维护的租赁物,应当按照正常水平进行维护。
  3. 发生需要出租人维修的情形时,负有及时通知和协助出租人进行维修的义务。

第七百一十五条 承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

本条是第七百一十一条“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物时的法律责任”规定的延伸。

改善,是指对租赁物并不改变其主体但对其性能进行改良。

增设他物,也叫添附,是指在原有的租赁物上又添加另外的物。

第七百一十六条 承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

本条规定,与现行《合同法》规定一致。

次承租合同的订立是以前一个租赁合同为基础。

出租人对于转租的同意,可以是事前的同意,也可以是事后的追认。

第七百一十七条 承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力,但是出租人与承租人另有约定的除外。

本条是《民法典》新增内容,是吸收了司法解释的相关内容并进行了扩展。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

显然,《民法典》本条的立法,直接致敬了上述司法解释的规定,并且将之扩展到了所有类型的租赁物。

第七百一十八条 出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。

《民法典》本条也是新增内容,推定同意转租的规则,是对房屋租赁司法解释第十六条的借鉴并扩展至所有类型租赁物。

第七百一十九条 承租人拖欠租金的,次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金,但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金,可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金;超出其应付的租金数额的,可以向承租人追偿。

《民法典》本条也是新增内容,但是是对房屋租赁司法解释的有限借鉴,虽然也是将规则扩展到了所有类型的租赁物。

《民法典》本条也是新增内容,也是对于前述关于房屋租赁的司法解释规定的直接借鉴,也同样是将规则扩展到了所有类型的租赁物。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定:

因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。

相对照看,司法解释里规定的次承租人有对出租人合同解除权的抗辩权,而《民法典》对此没有采纳进条文。

【本文作者:李立律师,公司法律顾问型律师,擅长合伙与股权实务】
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