合伙指南 | 作者：李立律师
这是李立律师博客和合伙指南公众号第435篇文字
聊民法典35：对照物权法，住宅用地期限续期，增加续期费用规定
第十二章 建设用地使用权
《民法典》特别规定的第二类用益物权。
建设用地，即不包括农用地，也不包括未利用地。
第三百四十四条 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
建设用地使用权，用途仅限于建造建筑物、构筑物及其附属设施。定义模式类似于第三百三十一条的土地承包经营权的用途仅限于从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
第三百四十五条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
根据第三百四十八条之规定，为设立建设用地使用权时，建设用地使用权出让合同一般包括事先规定建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间，因此建设用地使用权的用地范围，包括地表、地上、地下都是可以界定清楚的。
第三百四十六条 设立建设用地使用权，应当符合节约资源、保护生态环境的要求，遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，不得损害已经设立的用益物权。
“不得损害已经设立的用益物权”，主要是指纵向分层设定建设用地使用权的情形。
第三百四十七条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
出让，即有偿出让，是指出让人将一定期限的建设用地使用权出让给建设用地使用权人使用，建设用地使用权人向出让人支付一定的出让金。
划拨，即无偿划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用权人缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给建设用地使用权人使用的行为。划拨土地没有期限的规定。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
“招标、拍卖等”，说明立法仍然承认可以采取协议出让等 各类其他政策法规允许的出让方式。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。
《土地管理法》第五十四条规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
第三百四十八条 通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。
书式合同要求。
建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：
“一般”，不是“必须”，因此缺少某些条款，未必对合同效力产生直接影响。
（一）当事人的名称和住所；
当事人的名称是必备内容。
在国家所有的土地的出让合同中，出让人一般由相关的有权的土地行政管理部门代表国家作为出让人。
（二）土地界址、面积等；
合同通常会有附有“宗地界址图”，是由城市规划行政主管部门或者土地管理部门提供的。
（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；
即根据前述第三百四十五条之规定，必须界定建设用地使用权具体占用的空间，包括占用面积和四至。
（四）土地用途、规划条件；
《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条规定，在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，建设单位在取得建设项目的批准、核准、备案文件和签订国有土地使用权出让合同后，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
（五）建设用地使用权期限；
国务院1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。
（六）出让金等费用及其支付方式；
2005年8月1日起施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。
（七）解决争议的方法。
协商、仲裁或法院诉讼。
第三百四十九条 设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。
国家土地管理局于1995年对原1989年颁布的《土地登记规则》进行了补充和修改，修改后形成了《国家土地管理局土地登记规则》。其中，对于建设用地使用权的登记有详细的规定：
土地登记以县级行政区为单位组织进行。具体工作由县级以上人民政府土地管理部门负责。
土地登记以宗地为基本单元。拥有或者使用两宗以上土地的土地使用者或土地所有者，应当分宗申请登记。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别申请登记。跨县级行政区使用土地的，应当分别向土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。
以划拨方式取得国有土地使用权的，按照以下规定办理土地登记手续：
（一）新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，建设单位应当在接到县级以上人民政府发给的建设用地批准书之日起三十日内，持建设用地批准书申请土地预登记。建设项目竣工验收后，建设单位应当在该建设项目竣工验收之日起三十日内，持建设项目竣工验收报告和其他有关文件申请国有土地使用权设定登记；
（二）其他项目使用划拨国有土地的，土地使用单位或者个人应当在接到县级以上人民政府批准用地文件之日起三十日内，持批准用地文件申请国有土地使用权设定登记。
以出让方式取得国有土地使用权的，受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后三十日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。
成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让国有土地使用权的，受让方应当在每期付款后三十日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。
第三百五十条 建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
不同的土地用途其出让金是不同的。出让合同里都 会对土地用途作出明确规定。
第三百五十一条 建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
《城市房地产管理法》第十六条规定，土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。
第三百五十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。
建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，与土地所有权相对独立。
第三百五十三条 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但是法律另有规定的除外。
有权流转，但要符合法律法规的规定，事实上，是有法律限制的，例如：
《城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，……未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
第三百五十四条 建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采用书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但是不得超过建设用地使用权的剩余期限。
“不得超过建设用地使用权的剩余期限”，因为建设用地使用权本身就是包括时间期限的。
第三百五十五条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
按《国家土地管理局土地登记规则》的规定进行变更登记。
第三百五十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
虽然所有权具有相对独立性，但是在流转时必须实行一并处分的原则。
第三百五十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
和前一个条文是基于相同的原则。
第三百五十八条 建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依据本法第二百四十三条的规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
通常这个内容在出让合同中会有专门的条款进行规定和细化。“相应的出让金”，原则是按照年份进行比例计算。
第三百五十九条 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
与物权法相比，多了“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”
非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
《城市房地产管理法》第二十二条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
第三百六十条 建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回权属证书。
建设用地使用权期间届满未续期、建设用地使用权提前因公共利益收回等原因可造成建设用地使用权灭失。
第三百六十一条 集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。
集体建设用地，从物权法立法开始即开始进行改革试点。目前阶段性的比较确定的法律规定是2019年8月26日全国人大常委会对《土地管理法》的修正，其中，对于“集体经营性建设用地”进行了明细的规定：
- 第六十三条 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。 - 通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
- 集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。