聊民法典27:不动产登记的“变更登记”,不是动宾短语,是偏正短语

合伙指南 | 作者:李立律师

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聊民法典27:不动产登记的“变更登记”,不是动宾短语,是偏正短语


第二百二十条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。

更正登记,按中文语法,不要理解为是“动宾短语”,而应当理解为是一个“偏正短语”,是“更正的登记”

更正登记,不是一个动作的描述,而是一个登种类的描述。更正的内容以及表明经过更正的信息,被记载于不动产登记簿上,这种登记事项被称为更正登记。

不动产登记的种类主要有:不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记,申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。

异议登记。

异议登记是一种临时性的登记,它会临时性地给不动产物权带来一种不稳定的状态,因此法律同时规定了申请人提起诉讼的时限。

异议登记失效,仅仅是异议登记失效,并不产生其他法律效果。当事人仍然可以通过民事诉讼方式去解决物权归属等争议。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)在其中第三条规定,异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后,当事人提起民事诉讼,请求确认物权归属的,应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

虽然明年1月1日起民法典开始实施后,包括物权法在内的多部法律会失效,但是这些法律的司法解释,只要是和新的《民法典》内容不冲突的,应当是在继续在司法实践中使用的。另外,最高人民法院也在重新整理所有的司法解释,到明年年中左右会完成整理工作,相信原先这些司法解释在实质上仍然是继续保留的。

第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。

预告登记具有物权效力。进行了预告登记的请求权,对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为,具有对抗的效力。

预告登记用得最多的场景就是城市房产买卖的活动中。预告登记,最大程度地限制了开发商一房二卖的可能性。

假如在城市房产买卖中没有预告登记这个不动产登记的话,意味着买卖人在签订了房屋购买合同后,仅仅具有合同上的请求权,而没有物权上的保障,那么,在房价不断上升的情况下,开发商就有利益冲动去搞一房二卖,因为开发商只需要承担合同违约赔偿责任,而这方面的违约赔偿的损失很可能是小于一房二卖所增长的利润的。

另一个相对常见的预告登记,是抵押预告登记,通常发生在银行抵押借贷业务过程中。

关于预告登记失效的规定,对照物权法的条文,《民法典》此处将物权法上的“三个月”改成了“九十日”。《民法典》这种将几个月改成多少日的立法变化,到本条文为止已经发现了两处,估计整部法律都是按这个基调进行变化的。月有长有短,同样都是2个月,很可能天数是不同的,改成多少日这样的表述,合理。

预告登记失效的情形有2个,一是债权消灭,二是自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的。

债权消灭,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)的规定,买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除,或者预告登记的权利人放弃债权的,应当认定为“债权消灭”。

什么是“能够进行不动产登记之日起”,这个问题目前没有明确的司法解释,未来还是要看司法实践到一定量之后的总结。从我看到的个别案件来看,法院认为一方当事人恶意阻碍办理不动产登记的,不属于预告登记失效的情形。另外,在最高人民法院的一些裁判文书中,还提到了需要考察相关预告登记权利人知道或者应当知道能够进行不动产登记的时间点。

在(2018)最高法民申5670号《兰州中海宏洋房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司甘肃省分行营业部执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》中,法院认为,《中华人民共和国物权法》第二十条规定的“能够进行不动产登记之日”应自预告登记权利人知道或者应当知道能够进行登记时起算。本案《房屋初始登记核准通知书》虽系2015年8月7日作出,但该通知书系由中海公司领取,中海公司并没有证据证明其何时通知了石明山,故不能认定石明山在2015年8月7日即知晓案涉房产能够进行登记,也就不能认定至2015年11月25日案涉房产被查封时预告登记已经失效。

第二百二十二条 当事人提供虚假材料申请登记,造成他人损害的,应当承担赔偿责任。

因登记错误,造成他人损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。

本条有两款,两款内容需要整合理解,并不是有两种情形。

前一款内容,是规定虚假材料申请登记人的损害赔偿责任。后一款内容,是规定无论何种登记错误造成他人损害,登记机构都应当承担赔偿责任,但有权向造成错误登记的人追偿。

后一款内容中的“造成登记错误的人”,可能是提供虚假材料申请登记的人,也可能是登记机构工作人员过失或故意等原因造成的错误。

根据本条文的规定,在当事人提供虚假材料申请登记造成他人损害时,受损害人在选择追偿对象方面似乎有选择权,即可以直接向提供虚假材料申请登记人的要求损害赔偿,也可以直接向登记机构要求损害赔偿。但这一点只是我个人的理解,未来还是要看法律实践。

第二百二十三条 不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。

严格来说,不动产登记费的收费方式,似乎不是传统民法调整的内容。但规定于此,没有什么坏处。

第二节 动产交付

第二百二十四条 动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但是法律另有规定的除外。

动产物权以占有和交付为公示手段。

动产物权意义上的交付,与合同履行中常说的交付,意思是不同的。这里的交付,表明的是动产占有的移转到其他民事主体。

动产物权意义的交付,原则上是现实交付,而不是观念交付。

“法律另有规定的”,主要就是指随后的第二百二十五条至第二百二十八条。

第二百二十五条 船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。

船舶、航空器和机动车,这三种动产,有登记,但是不是强制性的,不登记的不影响动产物权的设立和变动,但是未经登记的不得对抗善意第三人。

《中华人民共和国海商法》第九条规定,船舶所有权的取得、转让和消灭,应当向船舶登记机关登记;未经登记的,不得对抗第三人。

第二百二十六条 动产物权设立和转让前,权利人已经占有该动产的,物权自民事法律行为生效时发生效力。

动产物权受让人先行占有。物权的变动就在当事人之间的关于物权变动的协议生效时生效。

第一百三十三条 民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。

与《物权法》对照条文发现,《物权法》的表述是“权利人已经依法占有该动产”,而《民法典》将“依法”二字删除了。这个修改虽然小,但是还是有技术含量的,减少了不必要的现实繁复。在下一个条文关于指示交付的内容,也同样作了这个小小的修改。

第二百二十七条 动产物权设立和转让前,第三人占有该动产的,负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

动产物权指示交付。

转让请求第三人返还原物的权利,同时包含了相应的物权和债权。根据债权转让的法律规定,负有交付义务的人,应当要事先通知占有该动产的第三人。

第二百二十八条 动产物权转让时,当事人又约定由出让人继续占有该动产的,物权自该约定生效时发生效力。

占有改定,也称继续占有。没有发生实际占有的移转。

占有改定,必须有当事人对动产物权的继续占有的有明确约定。

仅适用于动产。