聊民法典26;双休日不是法定休假日;登记机构不得要求评估不动产

合伙指南 | 作者:李立律师

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聊民法典26;双休日不是法定休假日;登记机构不得要求评估不动产


第十章 期间计算

第二百条 民法所称的期间按照公历年、月、日、小时计算。

没有规定星期、分、秒,但不是不可以用,按第二百零四条的规定,当事人可自行约定。比如劳务计时。

第二百零一条 按照年、月、日计算期间的,开始的当日不计入,自下一日开始计算。

2017年1月6日签订合同,合同约定九个月后交货,则期间从2017年1月7日开始计算九个月,到2017年10月6日为交货日。

按照小时计算期间的,自法律规定或者当事人约定的时间开始计算。

原先的《民法通则》没有按小时计算期间的规定。但现实,小时计算期间的情况越来越多,《民法总则》增加了按小时计算期间的规定。

第二百零二条 按照年、月计算期间的,到期月的对应日为期间的最后一日;没有对应日的,月末日为期间的最后一日。

针对年分闰平年、月分大小以及2月份天数特别的解决方案。

对应日,在很多合同和协议里被写成“对日”。

比如在一个诉讼案件中,双方约定的付款时间是“一个月内”,后来发生争议上了法庭,需要计算逾期付款利息,那么,就要确定利息起算日是哪一天。

而要确定逾期付款利息的起算日,那就首先要确定付款到期日是哪一天。根据本法条的规定,到期月的对应日为期间的最后一日,没有对应日的,月末日为期间的最后一日。假如双方签订合同之日为2018年8月4日,9月的对应日,也就是9月4日是期间的最后一日,那么逾期付款利息就应当从2018年9月5日起算。

第二百零三条 期间的最后一日是法定休假日的,以法定休假日结束的次日为期间的最后一日。

根据国务院颁布的《全国年节及纪念日放假办法》(2013年12月11日第三次修订):全国年节及纪念日包括:新年、春节、清明节、劳动节、端午节、中秋节、国庆节;部分公民放假的节日及纪念日:妇女节、青年节、儿童节、中国人民解放军建军纪念日。少数民族习惯的节日,由各少数民族聚居地区的地方人民政府,按照各该民族习惯,规定放假日期;全体公民放假的假日,如果适逢星期六、星期日,应当在工作日补假。部分公民放假的假日,如果适逢星期六、星期日,则不补假。

有些纪念日是不放假的:二七纪念日、五卅纪念日、七七抗战纪念日、九三抗战胜利纪念日、九一八纪念日、教师节、护士节、记者节、植树节等。

双休日,不是法定休假日。

职工带薪年休假、探亲假、婚丧假、产假等,都不是法定休假日。

期间的最后一日的截止时间为二十四时;有业务时间的,停止业务活动的时间为截止时间。

某些行为的停止当日业务活动时间并不是以24点为准,民法典以法律形式确认这种行业习惯。

第二百零四条 期间的计算方法依照本法的规定,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

当事人的意思自治。


小结:第一编“总则”几乎是全部来自于现行《民法总则》的内容,只有极少数的字有微调。

第二编 物权

第二编内容基本上来自于现行《中华人民共和国物权法》,有一定的修改,

第一分编 通则

第一章 一般规定

第一章内容,与《物权法》第一编之第一章“基本原则”相对照,基本上没有实质性修改。

第二百零五条 本编调整因物的归属和利用产生的民事关系。

《民法典》的物权编法律规范的调整范围。

在行政管理活动也会涉及到物的归属和利用问题,但是这不属于《民法典》调整的范围。

物的归属,即确定财产权归谁,这是物的利用的前提。

《民法典》在第一编第五章“民事权利”中,对于物权有定义性的规定:

第一百一十四条 民事主体依法享有物权。
物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。

第一百一十五条 物包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的,依照其规定。

第一百一十六条 物权的种类和内容,由法律规定。

第二百零六条 国家坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展,按劳分配为主体、多种分配方式并存,社会主义市场经济体制等社会主义基本经济制度。

与现行《物权法》的条款相对照,多了“按劳分配为主体、多种分配方式并存,社会主义市场经济体制等社会主义基本经济制度”的内容。这是党的十九届四中全会对社会主义基本经济制度作出新概括。

国家巩固和发展公有制经济,鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。

国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

物权关系的主体,是平等的法律地位。这是《民法典》调整的物权相关的平等财产关系存在的前提,

第二百零七条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护,任何组织或者个人不得侵犯。

《民法典》开篇第二条就规定,民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系。

第二百零八条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。

物权公示原则。

公示,登记是一种公示,动产的交付也是一种公示。了解不动产的物权,看登记;了解动产的物权,看在谁手里占有着。

之所以区分动产和不动产而分别采用不同的公示方式,原因来自于现实经验,动产物权流转更频繁并且相对于不动产来说更容易损耗或灭失,要求登记在经济上是不经济合理的。

第二章 物权的设立、变更、转让和消灭

设立,是指新设一个物权。

变更,是指物权的具体内容发生变更,但是物权本身没有消灭。

第一节 不动产登记

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。

“法律另有规定的”,包括:本条文的第二款所说的国家自然资源;法院、仲裁机构生效的法律文书;政府的征收决定;因继承或遗赠而取得的物权。

依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

国家对自然资源的“所有权”可以不登记,但是设立的其他物权是要依照法律进行登记的,例如用益物权、担保物权等。

第二百一十条 不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。

现行《物权法》规定,不动产实行统一登记,并授权行政法规对统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定。

目前行政法规方面,有国务院制订的《不动产登记暂行条例》,该条例2014年11月24日中华人民共和国国务院令第656号公布,根据2019年3月24日《国务院关于修改部分行政法规的决定》修订。

《不动产登记暂行条例》所称不动产,是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。该条例第四条规定,第四条,国家实行不动产统一登记制度。

“不动产所在地的登记机构”,根据《不动产登记暂行条例》第七条的规定:

  1. 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。
  2. 跨县级行政区域的不动产登记,由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的,由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的,由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
  3. 国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地,国务院批准项目用海、用岛,中央国家机关使用的国有土地等不动产登记,由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

关于国家对不动产登记实行统一登记制度的具体目标,2014年11月24日《不动产登记暂行条例》颁布时,国务院法制办、部负责人答记者问中提到:

整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度,是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容,也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求,对于保护不动产权利人合法财产权、提高政府治理效率和水平,尤其是方便企业、方便群众,具有重要意义。根据《物权法》第十条规定,不动产实行统一登记,并授权行政法规对统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定。制定出台条例,通过立法规范登记行为、明确登记程序、界定查询权限,整合土地、房屋、林地、草原、海域等登记职责,实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

第二百一十一条 当事人申请登记,应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

《不动产登记暂行条例》第十六条规定,申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责:
(一)登记申请书;
(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;
(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;
(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;
(五)与他人利害关系的说明材料;
(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

第二百一十二条 登记机构应当履行下列职责:

不动产登记机关对于登记申请的审查,并不是完全的实质审查,也不是完全的形式审查,建议也不要用这一对概念去理解。

(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;

《不动产登记暂行条例》第十八条规定,不动产登记机构受理不动产登记申请的,应当按照下列要求进行查验:
(一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;
(二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;
(三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。

(二)就有关登记事项询问申请人;

(三)如实、及时登记有关事项;

《不动产登记暂行条例》第二十条规定,不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续,法律另有规定的除外。

(四)法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。

《不动产登记暂行条例》第十九条规定,属于下列情形之一的,不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看:
(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;
(二)在建建筑物抵押权登记;
(三)因不动产灭失导致的注销登记;
(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

第二百一十三条 登记机构不得有下列行为:

(一)要求对不动产进行评估;

这意味着登记机关不能干预当事人在抵押不动产时对不动产价值的协商和确认。

事实上,早在2001年,原建设部出台的部门规章《城市房地产抵押管理办法》就间接地规定了城市房地产在设定房地产抵押时登记机关是不能要求进行评估的。该管理办法规定,抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定,也可以由房地产价格评估机构评估确定。

(二)以年检等名义进行重复登记;

年检,这纯属巧立名目乱收费。

(三)超出登记职责范围的其他行为。

总共三条,前两条是明确的,这条是兜底的。说明前两条在实践中曾经比较明显出过问题。

第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

不动产物权,依法登记记载于不动产登记簿时发生效力。也就是说,未记载于不动产登记簿的,不发生效力。

必须是不动产登记簿。

曾经有过这样的诉讼案件,当地不动产登记机关因为某些原因将一组不动产登记信息记载在了一本册子上,但法院最后依据法律规定认定那本册子不属于法律规定的不动产登记簿,因此相关物权并未设立。

第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

合同效力和物权效力,在法律上完全是两个内容,要注意区分。合同生效,不代表物权产生效力。房屋买卖合同生效,只要没办理不动产登记,房屋产权就没有转移。

第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

《不动产登记暂行条例》第八条规定,不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。不动产登记簿应当记载以下事项:
(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;
(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;
(三)涉及不动产权利限制、提示的事项;
(四)其他相关事项。

第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

本条规定的是不动产登记簿与不动产权属证书的关系。

第二百一十八条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料,登记机构应当提供。

2019年3月1日,上海市自然资源确权登记局发布通知,自当年4月1日起,社会公众可以通过自助查询终端和互联网提供查询不动产登记资料服务。

第二百一十九条 利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。

本条是《民法典》新增的不动产登记资料合理使用的规定。

【本文作者:李立律师,公司法律顾问型律师,擅长合伙与股权实务】
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